標題:
[房地]投資豪宅~~六大必勝法則~~
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作者:
頑皮豹
時間:
2006-2-13 01:10 PM
標題:
[房地]投資豪宅~~六大必勝法則~~
投資豪宅~~六大必勝法則~~
六大方向引導正確投資
在這種最好的投資地區裡，要如何選擇投資標的呢？以下六點是能讓投資者立於不敗之地的重要方向：
一、要注意景觀的稀有性：
基本上，在都市內可以看到景觀（view）的住宅是極為稀有的，通常可以面臨公園、學校已是非常不錯的景觀了；如果還可以看到大型公園（如四號公園、青年公園、國父紀念館、中正紀念堂），那就是頂級的景觀了；萬一還可以看到漂亮的大山、大河流，那幾乎已經不是都市內住宅的配備，價格自然要比附近同級產品高出百分之二十以上。
在信義計畫區內亦是如此，能有景觀的住宅不到百分之十，其中還有一半以上，其景觀面對墳墓區，是屬於不良景觀，因此，真正能有「好景觀」的住宅不到百分之五，可見其內優質住宅區位的稀有性。尤其是目前沿著主要道路（信義路、松仁路）的大型建築物紛紛興建之後，信義計畫區內超過八成的房屋從此失去景觀，與其他地區的住宅並無不同，充其量只能看看自己的中庭了。
二、要注意價格的差異性：
對於台北市內新的計畫區而言，由於是最新開發的地區，因此，許多建築法規的規範也最為嚴格，這些嚴格通常反映在對建築物容積率、建蔽率、使用型態或是外觀設計上，在都市計畫體系中，常以所謂的「特定區計畫」來加以規範管制。
但相對地，與計畫區邊僅一路（或是一巷）之隔的周邊地區就不會受到如此嚴格的規範，所以必然會形成所謂的一「路」兩制，在計畫區的緊鄰周邊，可以享受到所有計畫區的利益，卻不必負擔任何代價（例如容積率的限制），因此，聰明的土地投資者，一定會投資計畫區附近的土地，這也是造成信義計劃區周邊如忠孝東路、松德路、吳興街、基隆路等土地價格大幅飆漲的根本原因。
這種現象對於房屋投資者有什麼意義呢？第一，就地點選擇的角度：投資者應該考慮是要買計畫區內或區外的房屋？因為區內價格會比區外貴得多，以信義計畫區的附近而言，松德路二邊的住宅，走路不要三十秒，其價格可以差到百分之二十以上，車程不過五分鐘的「挹翠山莊」，其價格只有信義計畫區內的一半。
這些在投資上的意義是，如果房價上揚，該地區的價格會跟著水漲船高（雖然通常會有些時間差），若房價下跌，其抗跌性亦較高（因其價格較低），因此，就投資的角度而言，是值得加以考慮的。類似的例子在大直重劃區、內湖重劃區的周圍，都是相同的。
三、要注意活動的干擾性：
就居住品質的角度而言，通常計畫區內的商業活動、民眾運動（如慢跑、抗議）與交通是必然頻繁的。因此，對區內的居民而言，必然會帶來許多的干擾與不便，但對周邊地區而言，受的干擾自然較少，可以享受相同近便的設施，卻可避開不便利的干擾，其投資機會也是值得注意的。
當商業活動進駐後，各種活動必然會入侵或是影響住宅品質，尤其是主要動脈，如信義路與松仁路沿線，當其沿街的店面開始營業後，顧客夜晚的活動，恣意的吵鬧，隨意的停車，都會對周圍住宅的安寧與治安產生不利的影響.....這些不利影響會隨著活動的愈見興盛，而更加嚴重。
相對地，就其周邊地區而言，受到的干擾就小。同時，因為「純住宅」的價值較高，我們常可以在售屋廣告上，看到強調所謂一樓無店面的「純住宅」，其實，「純住宅」並不是自己一幢「純住宅」即可，必須附近周圍的建築都是「純住宅」，才會有「純住宅」的環境，否則，只能成為廣告用語，騙騙消費者罷了，因為如果隔壁是市場，即使住宅社區的一樓沒有店面，但已失去「純住宅」的條件了。
因此，如果純就居住品質而言，在計畫區周邊地區要尋找到較高居住品質的機會，也是存在的。
四、要注意計畫的變化性：
由於新計畫區通常是處在一個變化中的狀態，以信義計畫區為例，最早的定位是純住宅區，但經多次變化，目前已定位為商辦中心；本來規劃全區限高，建築物高度不能超過七樓，還要限制「斜屋頂」，後來變化成可以蓋全世界最高的建築物，而且不必有屋頂；本來規劃信義路是社區內道路，現在變化成不但接高速道路，還要在地底下做捷運，在民國一Ｏ二年以前將會是柔腸寸斷；本來規劃松仁路是連接忠孝東路與吳興街的核心幹道，後來變化成要做一條高架輕軌電車，使得兩旁居民抗議不斷︰︰。
所謂「計畫追不上變化」，對計畫區而言，因為是在開發進行中，所以變化自然是常態，同樣的情況也發生在幾乎所有新開發區中，例如木柵二期重劃區內的學校不見了、內湖輕工業區的使用管制鬆綁了、以及內湖大灣段重劃區跑進了大賣場和汽車旅館︰︰。對投資者而言，任何的變化，都是一種風險，所謂「不確定」（uncertainty）就是投資風險，可是這些風險，在已完成的開發區或是計畫區附近就會較少，因此，也應該列入投資決策前的重要參考指標。
五、要注意坪數的一致性：
幾乎每一位房屋投資者都知道，如果住宅社區內的同質性愈高，則房地產的價值就愈能維持。
通常在愈高級的住宅社區，其各戶的坪數差異不宜太大，否則必會影響投資價值，以信義計畫區內為例，好的社區如「贊泰花園廣場」、「高峰會」、「國王與我」、「澹寧居」、「千禧林園」、「信義之星」，到最新的「基泰信義」，已經逐漸發展到了全社區只有一種坪數，故其增值潛力自然是極為可觀的。相對地，社區內如果有多種坪數，通常會影響其投資價值。有位極資深的代銷公司老闆就曾指出，信義計畫區內的別墅都是極難銷售的，從「信義富邦」、「華納花園廣場」到「冠德101」，只要碰到別墅就成為銷售瓶頸。
這其實是一個值得加以探討的現象，因為在最好的區域裡蓋別墅，就產品定位的角度是正確的，而且照理會成功的，可是實際的經驗卻為何不是如此？唯一可能的原因，就是因為社區內住宅坪數齊質性遭到破壞，不同階層（level）的人不喜歡住在一起，似乎是唯一較為合理的解釋。
六、要注意地主的干擾性：
一個社區要有好的投資價值，其居民水準的一致性也是極為重要的，這種齊質性的差異會產生於二個地方：一種是房屋坪數的差異所造成，這點已在前面討論過了；另一種是因有原地主居住在內（或附近）。在房地產世界中有一個有趣的現象，以台北市為例，土地的價值遠大於房屋，照理說，地主的經濟地位應該比購買房屋的人要高，但實際情況卻剛好相反，大部分地主的經濟地位遠比不上購買房屋的人。這是什麼原因呢？
最常見的原因，是因為地主雖然擁有土地，但其土地通常是其父母或是其早年所購買，隨著時間移轉，他的賺錢能力，通常已經衰退，而隨著地價的上漲愈快，其賺錢能力的衰退就相對較大；相對地，對有能力購買新房屋的買主而言，通常正處於其一生中賺錢能力的巔峰，兩相比較，新購屋者的經濟能力（level）自然較原地主要高得多。
因此，地主若以合建方式分得房屋後，必須和新的購屋者共同負擔社區的維護費用，此時，由於經濟能力的不同，自然會產生許多衝突，例如，噴水池是否要常常噴水？游泳池是否要整日開放？夜間保全人員是否要多請一人？庭院景觀是否要四季更換？這些和管理費用與服務水準有關的話題，自然會因為雙方認知的差距，造成常因經濟力的不同較不易有一致的看法，所以容易導致社區居住品質的下跌，這也就是為什麼如果有原地主在內（也包括在社區附近）的住宅社區應儘可能少投資，因為其經濟地位和新遷入者的差別通常極大，會導致住宅水準的降低。
豹仔語錄：
豪宅是
"有錢人"
的專利！
想賺
"有錢人"
的錢∼ 就必須先了解
"有錢人"
心裡在想什麼？
正所謂
投其所好，知其所向
！
捉清楚
"有錢人"
的胃口，讓你小投資也能獲利好幾倍！
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-12 at 10:08 AM
]
作者:
lonrypz
時間:
2006-3-12 01:53 PM
毫宅不只貴~~~景觀更是水!
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-12 at 10:09 AM
]
作者:
faustking
時間:
2006-3-12 09:44 PM
每一棟豪宅都粉貴...
原來這世上真有這麼有錢的人阿...
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-12 at 10:10 AM
]
作者:
3325hang
時間:
2006-3-12 10:54 PM
真想住豪宅
thank so much
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-12 at 10:10 AM
]
作者:
ms006
時間:
2006-3-12 11:16 PM
不知去哪可以看到豪宅
豪宅不是都很隱密
讓人看不到
謝謝大大分享
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-12 at 10:11 AM
]
作者:
金刀御廚
時間:
2006-3-12 11:25 PM
豪宅真是貴到買不起呀
看看就好呀
感謝分享呀
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-12 at 10:11 AM
]
作者:
ohmi2266
時間:
2006-3-21 09:55 PM
豪宅!!
不就是指帝寶....一間要一億....買不起....
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-15 at 10:51 PM
]
作者:
zulongyy
時間:
2006-3-22 08:20 PM
豪宅所有的東西一定要是頂級的
肯定不便宜
感謝大大的分享
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-15 at 10:52 PM
]
作者:
nanli
時間:
2006-3-22 08:30 PM
同事有人位豪宅 信義路的
管理費一個月要三四萬
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-15 at 10:53 PM
]
作者:
李白
時間:
2006-5-5 11:29 AM
豪宅就是裡面什麼都好頂級
根本不用考慮 肯定好脫手
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-12 at 10:12 AM
]
作者:
prozac
時間:
2006-5-29 05:40 PM
謝謝分享如此詳細的文章
真是受教了
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-15 at 10:54 PM
]
作者:
ventil
時間:
2006-7-30 11:32 AM
根本買不起
動不動就上億
億萬豪宅....真是買不起呀...
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-12 at 10:13 AM
]
作者:
cokecoke
時間:
2006-8-28 04:09 PM
有錢就直接買房子
買了房子再賣房子
賣了房子就有錢了
有錢再直接買房子.......有完沒完.....
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-15 at 10:55 PM
]
作者:
ikz611
時間:
2006-9-17 10:24 PM
想賺"有錢人"的錢∼ 就必須先了解"有錢人"心裡在想什麼？
就是想....如何更有錢!!!
[
Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-12 at 10:14 AM
]
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