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標題: [房地]低自備款~~五大玄機與陷阱~~真的划算嗎~~ [打印本頁]

作者: 頑皮豹 時間: 2006-11-21 12:45 PM 標題: [房地]低自備款~~五大玄機與陷阱~~真的划算嗎~~

低自備款~~五大玄機與陷阱~~
真的划算嗎~~

低自備真的比較划算？

其實所謂的低自備或超低自備，概念都是相同的。通常，房屋總價在扣除可貸款金額後，剩下的部份就是必須以手中自有資金支付的自備款。而消費者在決定要不要買房子的關鍵時刻，如果能讓消費者感覺購屋負擔較輕、須準備的自有資金不需要太多，自然有利於促進成交。

於是，低自備、超低自備等訴求，就成為時下建案最時髦、也最受購屋大眾歡迎的廣告訴求之一。

但是，低自備訴求對消費者真的比較划算嗎？誘人的低自備訴求中，又藏著什麼容易讓消費者誤入的陷阱與玄機呢？以下，提供您看待低自備訴求的五大觀念。

一、低自備不等於低房價

由於低自備這塊招牌，實在太亮、太吸引人，許多消費者光是看到低自備訴求，就誤認為價錢一定很物超所值，其實，低自備款與房價高低一點關係都沒有；相反的，房價甚至可能更高。

正因為您可以這麼低的自備款購屋，從業者很有可能必須自行負擔、吸收利息的角度來看，將成本反應在房價上，似乎也是很『理所當然』的事情，或是看準了購屋人在低自備款的誘惑下，多半較不能理性思考，當然就有機會可以將價格調整至較高的行情。

在競爭激烈的銷售市場上來去自如的建商，早就練出一身洞察人心的本領，對於消費者的心理，多少也能掌握個八、九成。算準了消費者只要有了低自備款的利誘，對於房價自然也就不會太計較的心理，不趁機自抬身價，尚待何時？。

再者，即便購屋人有心殺價，銷售單位也可以低自備款為由，堅守價格，幾乎沒有什麼議價空間，實質意義則與變相的高房價沒什麼不同。當然，也不見得所有擁有低自備訴求的個案，房價都是『高人一等』；多與區域其他個案，特別是非低自備訴求個案比較，才能確定房價的合理性與購買價值。

二、高比例貸款數字遊戲

目前市面上只需準備一成的自備款，即可購屋的建案，比比皆是；也有不少建案推出超低自備款，消費者手邊有個二、三十萬，即可輕鬆購屋；當然，最誇張的還是百分百貸款，消費者幾乎不需要準備資金，即可買房子！

■購屋時最好能準備總價的三成自備款，往後每月負擔的本息不超過總收入三分之一。
現今還有一種『買房子不用帶現金』的銷售手法，也是在自備款部份大作文章。方法是與銀行合作，訂金與簽約金部份，可以讓購屋人以刷卡方式，分十期攤還，且還有零利率分期付款的優惠，也算低自備款促銷手法的一種。

但是，仔細再想想，購屋款項終究還是這麼多，並沒有因為低自備就比較便宜；事實上，自備款與貸款金額多寡，具有相對消長關係，一個少另一個就多。也就是說，低自備款背後的意義，必然有著較多的貸款。

需要特別注意的是，縱使建商推出低自備款的銷售方案，也不能保證您欲購買的房子，就絕對能向銀行貸得剩餘款項。為了解決這個尷尬的處境，於是又有了所謂的『公司貸』，也就是在銀行貸款不足時，由消費者向建商貸款；但公司貸也非所有建商、建案都適用，消費者對此部份應多加注意。

尤其若您購買的是預售屋，則還要思考日後若景氣反轉下跌，預售屋完工後的市值，很有可能低於房屋貸款金額，這時就算把房子賣掉，也不足以清償貸款。因此，在以極低自備款購屋前，最好能多方思量房價下跌的風險，以免慘遭套牢。

三、購買容易卻無力負擔

只要一點點的自備款，就可以提早圓購屋夢。但是初期出手購買容易，後續的貸款負擔是否也能駕馭自如，才是購屋致勝的關鍵。

前面已經分析過，低自備款的實質意義，其實是高成數貸款，因此不論是本金還款或利息累計壓力一定比較重，一旦日後無法負擔本利還款，恐有淪落至房屋慘遭斷頭法拍的危機；但是這點卻經常被購屋大眾所忽略。特別是購屋經驗不多的年輕人，特別容易誤入低自備的購屋陷阱中。

經驗老道的房產達人，經常與購屋新鮮人分享的觀念是：最好能準備欲購買房屋總價的三成自備款，以及日後每月需負擔的房貸本息，最好不超過家庭收入的三分之一。之所以會有『三三』比例原則的建議，最主要還是避免消費者的房貸負擔過重，且不至於影響生活品質。

要購買低自備建案，實在太容易了；也因此，較容易讓人忽略了背後的沉重房貸本息負荷。畢竟，自備款有限的人，多半也是經濟能力較有限者，日後為高額房貸本息捉襟見肘，被還款壓力壓得喘不過氣來的案例，也經常可見。因此，建議您，在面對低自備優惠訴求時，最好先仔細評估自身經濟能力再行動。

四、社區住戶素質難齊整

一般而言，容易受低自備訴求吸引者，要不就是甫出社會不久的年輕人，要不就是經濟能力有限者；對收入穩定的雙薪家庭或富豪者而言，自備款根本不是問題。因此此類低自備建案的購買戶素質，會較參差不齊。

事實上，低自備訴求，最常出現在套房案或首購型產品，換屋案反而較少有類似的訴求；原因就是前面提及，資金不足、無法一下子拿出大筆自備款的，多半是年輕人或經濟能力有限者，這些族群購屋首選標的，當然是坪數較小、總價較低的套房或首購型產品。而此類產品，則是投資客的最愛，因此在低自備市場上，也總可見到投資客來去的身影。

低自備訴求對於投資客尤其有用，畢竟投資客的購買房產的目的，不是為日後轉手獲取利潤，就是有意出租賺取租金收益；而低自備訴求，正好可以滿足投資客希望獲利賺錢，但又不希望投注太多資金在房子的自備款上、導致無法靈活調度運用資金。不論前者的脫手轉賣或後者的出租，均會增加社區居住、出入份子的複雜性，如：鄰居常換人等，住戶不易掌握左鄰右舍的素質，亦有可能造成日後生活起居上的困擾。

五、衝動購屋易忽略需求

所謂衝動消費，也就是不理性的消費行為。現代人經常為物慾所支配，不多加思索即付費購買；但是這樣的消費觀，在房地產市場卻是相當危險的。過去就曾經有過不少案例，是消費者在低自備低門檻的誘惑下，未經理性思考即衝動付訂購入，其實買下的產品卻未必符合所需。

舉個日常生活中常見的例子：菜市場、夜市常有的跳樓大拍賣，在低價促銷下，經常吸引許多婆婆媽媽圍觀搶購，其實回家冷靜思考後，往往就會發現衝動搶購的商品，經常不符合需求，甚至是用不到。

相同的，買房子也是一樣的道理。如果不討論自備款與貸款問題等經濟因素的話，購屋本身最重要的元素，當然是必須符合需求。如果只是因為低自備訴求見獵心喜，等到訂金付了、約也簽了，事後想要反悔，恐怕也來不及了。

其實，消費者這樣的心態，也多少解釋了為何低自備訴求的建案，其退戶率往往高於一般建案。

原因就在於消費者受低自備因素刺激誘惑，在未全盤考量下即衝動下訂購買，事後反悔欲退訂的案例，多得不勝枚舉。建商願意退還訂金的，已經算是相當不錯；如果建商不願退還訂金，甚至已經完成簽約手續，消費者實在也沒有立場要求反悔，不得不慎。

購屋前妥善規劃財務

對於經濟能力有限的購屋人，特別是初次進入購屋市場的首購族而言，這些壓低消費門檻的行銷手法，確實深得人心，有利於促進消費者的購買意願。當然，低自備訴求並非一無是處，也非絕不可行的購屋模式；只要在購屋前妥善規劃財務，收入、支出與房貸負擔能達到平衡，可以較低的自備款擠身有殼蝸牛之林，未嘗不是件好事。

此外，低自備款對於很有投資理財頭腦的投資人而言，則又具有不同的意義。買同樣坪數、總價差不多的其他建案，可能要準備個數十萬至百萬元；而購買擁有低自備優惠的建案，則最低甚至只要十來萬即有可能買下一戶房子，可是二者之間卻有可能相差多達七、八倍的資金數目。

算盤打得精的投資人，在手中同樣擁有百萬現金時，大可選擇購買擁有低自備優惠的房子，再拿剩餘的款項，同步進行其它比房屋貸款利率更高投報率的投資，房地產與其它投資商品可同時獲利；比起全數投入回收時間較長的房地產市場，自然更加有利可圖。

對習慣在投資市場來去自如的投資客而言，低自備不啻是項利多優惠。至於對於自住型的購屋人而言，如有心購買一戶屬於自己的房子，卻又苦於房價過高，難以進入自有住宅市場時，則低自備訴求，或者能助上一臂之力。

只是在出手購買前，切勿低估貸款還款壓力，評估自身需求與合理房價高低後再出手，善加運用低自備款優勢，才是最聰明的購屋術。

豹仔語錄：
自備款是一個"先苦後甘"還是"先甘後苦"的數字遊戲～
低自備款固然輕鬆入住，但往後的二三十年房貸利息可是苦不堪言～
高自備款購屋門檻雖高，但往後的貸款壓力自然住的安心住的自在～

認真檢視自我財務規劃，量力而為才是～

作者: asali3721 時間: 2007-3-30 01:37 PM
誠摯的建議要買屋的人或換屋的人，先看看投資理財版的「房地」內容，真的是我所看過的不動產或購屋網上所沒看到的內容，因版主的研究廣大可以禰補我們所不曾想過的細節，真的是切生之痛呢，本篇的內容又再讓我回想到當初以為我可以輕鬆的買屋，才會當業務的面不到三小時衝動的買了房屋，事後想想真的落入業代的陷阱

豹仔語錄：

恭喜 asali3721 網友搶救沙發行動成功，啓動重賞獎勵機制！

搶救英雄：asali3721 網友
重賞獎勵： + 30 分
重賞時間：2007-3-31

詳情請參閱：
[大作戰]沙發板凳~~病入膏肓~~重賞重懲~~搶救作戰~~

[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-31 at 11:32 PM ]

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