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標題: [房地]低自備款~~五大玄機與陷阱~~真的划算嗎~~ [打印本頁]

作者: 頑皮豹     時間: 2006-11-21 12:45 PM    標題: [房地]低自備款~~五大玄機與陷阱~~真的划算嗎~~

低自備款~~五大玄機與陷阱~~
真的划算嗎~~


低自備 真的比較划算?

其實所謂的低自備或超低自備,概念都是相同的。通常,房屋總價在扣除可貸款金額後,剩下的部份就是必須以手中自有資金支付的自備款。而消費者在決定要不要買房子的關鍵時刻,如果能讓消費者感覺購屋負擔較輕、須準備的自有資金不需要太多,自然有利於促進成交。

於是,低自備、超低自備等訴求,就成為時下建案最時髦、也最受購屋大眾歡迎的廣告訴求之一。

但是,低自備訴求對消費者真的比較划算嗎?誘人的低自備訴求中,又藏著什麼容易讓消費者誤入的陷阱與玄機呢?以下,提供您看待低自備訴求的五大觀念。


一、低自備不等於低房價

由於低自備這塊招牌,實在太亮、太吸引人,許多消費者光是看到低自備訴求,就誤認為價錢一定很物超所值,其實,低自備款與房價高低一點關係都沒有;相反的,房價甚至可能更高。

正因為您可以這麼低的自備款購屋,從業者很有可能必須自行負擔、吸收利息的角度來看,將成本反應在房價上,似乎也是很『理所當然』的事情,或是看準了購屋人在低自備款的誘惑下,多半較不能理性思考,當然就有機會可以將價格調整至較高的行情。

在競爭激烈的銷售市場上來去自如的建商,早就練出一身洞察人心的本領,對於消費者的心理,多少也能掌握個八、九成。算準了消費者只要有了低自備款的利誘,對於房價自然也就不會太計較的心理,不趁機自抬身價,尚待何時?。

再者,即便購屋人有心殺價,銷售單位也可以低自備款為由,堅守價格,幾乎沒有什麼議價空間,實質意義則與變相的高房價沒什麼不同。當然,也不見得所有擁有低自備訴求的個案,房價都是『高人一等』;多與區域其他個案,特別是非低自備訴求個案比較,才能確定房價的合理性與購買價值。

二、高比例貸款數字遊戲

目前市面上只需準備一成的自備款,即可購屋的建案,比比皆是;也有不少建案推出超低自備款,消費者手邊有個二、三十萬,即可輕鬆購屋;當然,最誇張的還是百分百貸款,消費者幾乎不需要準備資金,即可買房子!


■購屋時最好能準備總價的三成自備款,往後每月負擔的本息不超過總收入三分之一。
現今還有一種『買房子不用帶現金』的銷售手法,也是在自備款部份大作文章。方法是與銀行合作,訂金與簽約金部份,可以讓購屋人以刷卡方式,分十期攤還,且還有零利率分期付款的優惠,也算低自備款促銷手法的一種。

但是,仔細再想想,購屋款項終究還是這麼多,並沒有因為低自備就比較便宜;事實上,自備款與貸款金額多寡,具有相對消長關係,一個少另一個就多。也就是說,低自備款背後的意義,必然有著較多的貸款。

需要特別注意的是,縱使建商推出低自備款的銷售方案,也不能保證您欲購買的房子,就絕對能向銀行貸得剩餘款項。為了解決這個尷尬的處境,於是又有了所謂的『公司貸』,也就是在銀行貸款不足時,由消費者向建商貸款;但公司貸也非所有建商、建案都適用,消費者對此部份應多加注意。

尤其若您購買的是預售屋,則還要思考日後若景氣反轉下跌,預售屋完工後的市值,很有可能低於房屋貸款金額,這時就算把房子賣掉,也不足以清償貸款。因此,在以極低自備款購屋前,最好能多方思量房價下跌的風險,以免慘遭套牢。

三、購買容易卻無力負擔

只要一點點的自備款,就可以提早圓購屋夢。但是初期出手購買容易,後續的貸款負擔是否也能駕馭自如,才是購屋致勝的關鍵。

前面已經分析過,低自備款的實質意義,其實是高成數貸款,因此不論是本金還款或利息累計壓力一定比較重,一旦日後無法負擔本利還款,恐有淪落至房屋慘遭斷頭法拍的危機;但是這點卻經常被購屋大眾所忽略。特別是購屋經驗不多的年輕人,特別容易誤入低自備的購屋陷阱中。

經驗老道的房產達人,經常與購屋新鮮人分享的觀念是:最好能準備欲購買房屋總價的三成自備款,以及日後每月需負擔的房貸本息,最好不超過家庭收入的三分之一。之所以會有『三三』比例原則的建議,最主要還是避免消費者的房貸負擔過重,且不至於影響生活品質。

要購買低自備建案,實在太容易了;也因此,較容易讓人忽略了背後的沉重房貸本息負荷。畢竟,自備款有限的人,多半也是經濟能力較有限者,日後為高額房貸本息捉襟見肘,被還款壓力壓得喘不過氣來的案例,也經常可見。因此,建議您,在面對低自備優惠訴求時,最好先仔細評估自身經濟能力再行動。

四、社區住戶素質難齊整

一般而言,容易受低自備訴求吸引者,要不就是甫出社會不久的年輕人,要不就是經濟能力有限者;對收入穩定的雙薪家庭或富豪者而言,自備款根本不是問題。因此此類低自備建案的購買戶素質,會較參差不齊。

事實上,低自備訴求,最常出現在套房案或首購型產品,換屋案反而較少有類似的訴求;原因就是前面提及,資金不足、無法一下子拿出大筆自備款的,多半是年輕人或經濟能力有限者,這些族群購屋首選標的,當然是坪數較小、總價較低的套房或首購型產品。而此類產品,則是投資客的最愛,因此在低自備市場上,也總可見到投資客來去的身影。

低自備訴求對於投資客尤其有用,畢竟投資客的購買房產的目的,不是為日後轉手獲取利潤,就是有意出租賺取租金收益;而低自備訴求,正好可以滿足投資客希望獲利賺錢,但又不希望投注太多資金在房子的自備款上、導致無法靈活調度運用資金。不論前者的脫手轉賣或後者的出租,均會增加社區居住、出入份子的複雜性,如:鄰居常換人等,住戶不易掌握左鄰右舍的素質,亦有可能造成日後生活起居上的困擾。

五、衝動購屋易忽略需求

所謂衝動消費,也就是不理性的消費行為。現代人經常為物慾所支配,不多加思索即付費購買;但是這樣的消費觀,在房地產市場卻是相當危險的。過去就曾經有過不少案例,是消費者在低自備低門檻的誘惑下,未經理性思考即衝動付訂購入,其實買下的產品卻未必符合所需。

舉個日常生活中常見的例子:菜市場、夜市常有的跳樓大拍賣,在低價促銷下,經常吸引許多婆婆媽媽圍觀搶購,其實回家冷靜思考後,往往就會發現衝動搶購的商品,經常不符合需求,甚至是用不到。

相同的,買房子也是一樣的道理。如果不討論自備款與貸款問題等經濟因素的話,購屋本身最重要的元素,當然是必須符合需求。如果只是因為低自備訴求見獵心喜,等到訂金付了、約也簽了,事後想要反悔,恐怕也來不及了。

其實,消費者這樣的心態,也多少解釋了為何低自備訴求的建案,其退戶率往往高於一般建案。

原因就在於消費者受低自備因素刺激誘惑,在未全盤考量下即衝動下訂購買,事後反悔欲退訂的案例,多得不勝枚舉。建商願意退還訂金的,已經算是相當不錯;如果建商不願退還訂金,甚至已經完成簽約手續,消費者實在也沒有立場要求反悔,不得不慎。


購屋前 妥善規劃財務

對於經濟能力有限的購屋人,特別是初次進入購屋市場的首購族而言,這些壓低消費門檻的行銷手法,確實深得人心,有利於促進消費者的購買意願。當然,低自備訴求並非一無是處,也非絕不可行的購屋模式;只要在購屋前妥善規劃財務,收入、支出與房貸負擔能達到平衡,可以較低的自備款擠身有殼蝸牛之林,未嘗不是件好事。

此外,低自備款對於很有投資理財頭腦的投資人而言,則又具有不同的意義。買同樣坪數、總價差不多的其他建案,可能要準備個數十萬至百萬元;而購買擁有低自備優惠的建案,則最低甚至只要十來萬即有可能買下一戶房子,可是二者之間卻有可能相差多達七、八倍的資金數目。

算盤打得精的投資人,在手中同樣擁有百萬現金時,大可選擇購買擁有低自備優惠的房子,再拿剩餘的款項,同步進行其它比房屋貸款利率更高投報率的投資,房地產與其它投資商品可同時獲利;比起全數投入回收時間較長的房地產市場,自然更加有利可圖。

對習慣在投資市場來去自如的投資客而言,低自備不啻是項利多優惠。至於對於自住型的購屋人而言,如有心購買一戶屬於自己的房子,卻又苦於房價過高,難以進入自有住宅市場時,則低自備訴求,或者能助上一臂之力。

只是在出手購買前,切勿低估貸款還款壓力,評估自身需求與合理房價高低後再出手,善加運用低自備款優勢,才是最聰明的購屋術。


豹仔語錄:
自備款是一個"先苦後甘"還是"先甘後苦"的數字遊戲∼
低自備款固然輕鬆入住,但往後的二三十年房貸利息可是苦不堪言∼
高自備款購屋門檻雖高,但往後的貸款壓力自然住的安心住的自在∼

認真檢視自我財務規劃,量力而為才是∼

作者: asali3721     時間: 2007-3-30 01:37 PM
誠摯的建議要買屋的人或換屋的人,先看看投資理財版的「房地」內容,真的是我所看過的不動產或購屋網上所沒看到的內容,因版主的研究廣大可以禰補我們所不曾想過的細節,真的是切生之痛呢,本篇的內容又再讓我回想到當初以為我可以輕鬆的買屋,才會當業務的面不到三小時衝動的買了房屋,事後想想真的落入業代的陷阱



豹仔語錄:

恭喜 asali3721 網友搶救沙發行動成功,啓動重賞獎勵機制!

搶救英雄:asali3721 網友
重賞獎勵: + 30
重賞時間:2007-3-31

詳情請參閱:
[大作戰]沙發板凳~~病入膏肓~~重賞重懲~~搶救作戰~~


[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-31 at 11:32 PM ]




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