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標題: [房地]房市周圍環境~~五大增值條件~~ [打印本頁]

作者: 頑皮豹 時間: 2006-11-20 09:25 PM 標題: [房地]房市周圍環境~~五大增值條件~~

房市周圍環境~~五大增值條件~~

一、交通

人類社會之所以人口集中、形成都市，是產業結構改變所致。但談到都市發展，交通則扮演更關鍵的角色；根據相關的理論與實務，都市發展，都是藉由交通聯絡路網向外擴張；都市人的居住範圍，也因此漸次朝都市外圍發展。

然而，多數人的工作場域還是在市中心，因此居住生活圈或地區的交通易達性，就影響了該地區地價、房價高低。而這些具有拉抬區域價值的交通建設，又有哪些？從現階段本地的發展現況看，大致以捷運、快速道路及高速鐵路，對於區域環境及房市最具加值效果。

近幾年因捷運『建設』，區域房市出現明顯提昇的區域，可說不勝枚舉；上半年即提前通車的土城線，就是捷運帶動區域房市及區段價值的最新力證。大台北地區幾條規劃中路線，機場捷運，桃園、台中捷運，甚至是傳出弊端的高雄捷運等等，雖還在規劃或施工階段，或曾面臨停工問題，但對區域發展的提昇力，絲毫不減。

包括高速公路在內的快速道路興建，最近的例證則是信義快速道路，提昇北市文山區的木柵地區及北縣深坑地區之地位。當然，剛全線通車的北宜高，將使整個宜蘭縣脫胎換骨，利多話題更早已發酵。

再看高鐵。現階段沒人敢打包票會『如期』通車，但其周邊的相關開發，包括五大站區及配套交通建設，早就為鄰近地區帶來新的利多題材，地價、房價都明顯上升；從北市南港、桃園青埔、新竹六家到中南部的台中烏日、高雄左營等區，我們都看到高鐵題材的威力。

二、重劃區

交通建設使都市人在選擇居住地點上，有了更多的可能性，重劃區則是具體實現這個可能性，讓都市範圍真正拓展。一般來說，重劃區多出現在離都市核心較遠的新興地區，或開發程度相對較低的地方。重劃區提供了可開發的新土地資源，甚至是造鎮的憧憬。

而說到重劃區發展利多實例，北縣板橋新站特區，台北大學特定區以及林口新市鎮應該是近期的例證。此外，三重、蘆洲、新莊等地區規模不一的公辦或自辦重劃區，也幾乎都是區域現在或未來的發展核心。

桃園的情況也類似。首善之區桃園市，現階段最精華區域，房價行情最佳者，就是經過重劃的中正特區（本區塊屬桃縣南崁新市鎮重劃區範圍）。另外，包括大溪、八德、龍潭、大園、蘆竹、中壢龍岡等地，也都有大小不一的重劃區塊。

至於新竹地區，這幾年中推案最為熱絡的竹北市，也是由重劃區塊帶動區域房市及發展，主角則是著名的縣治重劃區一、二期。而高鐵桃園青埔及新竹六家站區開發，當然也都是重劃區利多觸發區域增值的實證。

只不過，重劃區之於房市，還真如『水能載舟，也能覆舟』這句話般；畢竟重劃開發幾乎是從零開始，因此我們看到，重劃區可以成功如信義計畫區，但也可能像淡海新市鎮一般開高走低，如今劃定範圍縮水，只剩原來的四分之一。

平心而論，前面提及的重劃區，多數還在發展階段，區域目前房市熱度正酣，但未來是否真能成功開發成型，成為都會發展新中心，現階段恐怕難妄下定論。

三、重大建設及開發

一個地區的開發，絕不會，也不可能只靠交通建設；重劃區的規劃及開展，沒有各類相關建設，也是枉然。因此各項建設與開發如公園綠地、展覽場地、購物中心等等建設，甚至只是單純的土地開發，也是使一個區域環境條件增值的關鍵之一。

公園綠地，對區域環境品質當然是加分，而購物中心，則強化了生活機能，科技園區的闢建，也能帶來新的發展和商機；但是這些建設，對區域發展的效益，多少仍摻雜了些主觀因素。

畢竟，一定有些人不認為，附近有座公園，就能合理化說明周邊房價拉高的情事；同理可證，也不會每個人都認同，巨蛋、軟體園區、購物中心，甚或是近期十分流行的活化土地資產，可替區域環境加分。

不過現實是，北市內湖及南港兩區的科技軟體園區，大安區的大安森林公園，松山區的大小巨蛋，各區的大型購物中心如大直美麗華百樂園，及桃市中正特區內的藝文中心等，都讓該區房價有明顯提昇。

此外，一些擁有土地資產的企業，像是台肥、裕隆、大同公司、南港輪胎等，近期無論是參與實際開發，或僅釋出土地，也都形成區域內新的房市商機。公有地標售，也有類似效果；建國南路聯勤信義俱樂部土地標售，就使得鄰近的瑞安街一帶區域價值瞬間提昇，成了北市內最新的大坪數高級換屋產品集中地。

四、學區

和各項建設或開發相比，學區是一個相對較為抽象的利基點。此話怎講？學區的好壞，成因並不單純。因為有了建設開發，區域價值通常確能提昇；然光有學校，不見得一定就能增值，環境條件因此轉佳。

區域內有學校，當然子女就學較為便利。然要說能增值，就只有所謂明星學校周邊的明星學區，才真有如此『能耐』。而說到明星學校，其現象的成因和影響相當複雜，在此難以概括論述；然一言概之，就是家長『望子成龍，望女成鳳』的心理，及士大夫觀念的交替作用所造就。

回歸房市面，不管是義務教育的中、小學，還是高等教育的大專院校，只要是知名學府，對周邊地區，一般仍會造成一定且正面的拉抬作用；況且義務教育部分，只要設籍時間足夠，子女還能順理成章就讀名校，某些投資者看準此點，學區房地產因此成為一種另類的投資模式。

大致來說，對區域價值或房市行情較有直接影響的，恐怕還是中、小學義務教育部分；近期最好的例子，應該是大直地區的永安國小。至於高中以上者，雖然對區域品質多少有所提昇，但畢竟絕非在周邊置產，就能取得學籍，因此投資報酬率略低。

此外，一些大專院校對周邊房市的影響，應是在學生住宿及消費需求上；這些面向，也提供了一些房地產投資的獲利空間。

五、地段

前文曾提到，產業結構的改變，使人們居住方式，變得更為集中，都市因此形成。而在都市中，無論是先天地理條件使然，或是後天人為建設的營造，有一些區域，慢慢地成為所謂的優質地段；部分區域則因相對條件略差，地段價值稍低。

一般來說，這種不同區域，地段價值不一的現象，會隨時空背景的變遷而有異動。而產生變化的原因，和前述的各項增值因素其實不無關聯。然而各類建設，多是伸手可及、親眼可見的實際事務，但地段則屬於心理層面，屬於一種認同機制、一種概念，並非實際可看到、可摸到的條件。

這樣解釋非常抽象，但舉例說明，就很容易瞭解。以近年來台北市公認的最佳地段所在大安區來說，此行政區的劃分，完全是人為因素造成，但對想買房子的人來說，一聽到大安區，馬上聯想的，就是絕佳地段、價值不斐。這，就是地段的魔力。

大安區之所以成為最佳地段，交通、學區等各項條件極佳，公共建設也相當充足，這些都是本區房價居高不下，且還有增值潛力的原因。只是，大安區內也有生活機能或交通條件稍差的小區塊，但對購屋者來說，只要有大安區這塊門牌，其他的東西似乎就不那麼重要。這就是心理上認同機制運作的結果。

而要注意的是，大安區之所以有現在的地位，也是經過十年以上演進的結果；六十年代之前，大安區還是一片農田的景象。因此地段的好壞，是長期累積的結果；各項建設所產生的實際效應，總要一段時間來驗證。由此引申，過去普通或不好的地段，要在短時間內獲得大眾認同，轉變成優質地段，可能性並不高。

五大增值條件─交通排首位

看過以上五項為區域、為環境帶來正面效益因素的分析之後，對於想要擇良木而棲的準購屋人來說，這些條件的實際效應如何？該怎樣抉擇取捨？

綜合以上分析討論，我們認為，無庸置疑地，交通建設是您在選擇置產區域時，最應該優先考量的條件。至於地段、學區和其他非交通之建設或開發，正面效應算是不分軒輊。

如果一定要分出高低，那麼代表一個區域發展成熟度的地段價值，會是您第二優先抉擇的因素，畢竟我們認為，好的地段形成不易，需要長時間累積，因此此一增值條件值得掌握。

學區部分，則基於現實，明星中、小學真是少數中的少數，因此物以稀為貴，我們將之排進第三位。重大建設或開發，則排在第四位；主觀意識上對各項建設的評價不一，是我們將此條件排在學區及地段之後的主因。

至於重劃區，我們承認，是提供房市推案的空間和機會的最佳條件，但也是五項條件中，唯一有明確，未使區域價值真正提昇之反例者。因此我們才將其排在五大之末；畢竟這項因素的風險度，是五大增值條件中最高者。

豹仔語錄：
房地產周邊環境，和未來增值趨勢息息相關～
想想看...
你家旁邊要蓋座焚化爐、核電廠、掩埋場...再不然一座高架橋從窗戶前劃過～
哇塞...那很慘的...房價不跌就偷笑囉！

作者: asali3721 時間: 2007-3-30 01:22 PM
豹大呀，相信你對房地產業相當的有研究，可否幫我診斷呀
之前我講過我因沒做到『保本』的前提下，把現金加貸款買了500萬的電梯大樓的6樓
之後被套住了想脫手又賣不出去，被壓的很慘！
我買在高雄農16的裕國街上，建商當初講的很好會增值我來比較一下喔：
一、交通---北高雄中華路旁離博愛路與捷運站高鐵站不算很遠
二、重劃區---高雄農16與美術館算是高雄的4大重劃區之一
三、重大建設及開發---聽說未來高雄市政府、市議會將遷至此，也有中央公園等
四、學區---新的龍華國小、國中將新建與遷移，私立美術學校不遠而高中職也有
五、地段---聽說阿扁要搬到美術館這邊來耶，地段不錯喔
以上辛苦豹大了

豹仔語錄：

恭喜 asali3721 網友搶救沙發行動成功，啓動重賞獎勵機制！

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[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-1 at 03:09 PM ]

作者: 頑皮豹 時間: 2007-3-31 05:51 PM

Quote:

Originally posted by asali3721 at 2007-3-30 13:22:
豹大呀，相信你對房地產業相當的有研究，可否幫我診斷呀
之前我講過我因沒做到『保本』的前提下，把現金加貸款買了500萬的電梯大樓的6樓

asali3721 網友真是太抬舉豹了...

老實說～豹是台北人，高雄市要不是最近幾年都市發展急起直追，都市建設略有聞，豹還真南部不熟呢！

重劃區遠景能維持一定的生活水平～
農16重劃區，是目前鼓山區最"ㄏㄤ"的重劃劃區之一，更是臨近凹子底捷運站的火紅地段。重劃區內的重要地標，高雄市立美術館、內惟埤文化園區、高等法院、龍華國小....皆呈現穩定且緩慢的吸引人口流入。

凹子底捷運站 (博愛路、大順路口)

農16範圍分區示意圖

農16道路規模表

高雄市捷運系統路網圖

農16更與25期重劃區相臨，兩片區域內大多為大片農地、新興住宅商業辦公大樓，以及學校。是複合式的生活商圈，生活機能未來只會更好，不會更壞。

未來高雄市政府規劃的遠景為凹子底副都心、燁隆工十一農二十開發案、大世界購物中心、捷運紅藍線轉運站。光就這些就夠"ㄏㄤ"的了，據豹詢問友人，這些未來建設的經費預算，市政府皆有著落，實在無須擔心。

房價趨勢，短空長多～
惟～建案實在是一下子如雨春荀般的冒出來，導致空屋率居高不下。豹調查了一下高雄戶政家庭戶數增加數據與地政新建房屋登記量，並增加的速度，實在是相差懸殊....導致房價銷售競爭激烈，在空屋率明顯下降之前，農16區段的房價可能還會亂上一陣子。

豹推估，雖然目前鼓山區正處房價戰國時期，農16區段房價真正會大幅度上揚的時間點，應該在於捷運紅藍線轉運站的推動與建設，屆時～你就真正"轉運"啦～

結論是～
倘若你是房地產投資，以520萬購入的裕國路的住宅，是非常吃虧的。因為裕國路地處住宅區，區內新建住宅建案，簡直是爆增，空屋率高，你卻急著想轉手.....脫手的價格....可能要有點心理準備了。

如果你純粹是購屋自住，那你大可放心！未來的生活機能只會更好，等到時機成熟時，你的小朋友應該也差不多要成家了，屆時應該可以以令你意想不到的房價賣出，好讓你換個大房子哩！

以上是豹的一點點膚淺心得，重點是：既買之～則住之～放寬心啦～

作者: sun678 時間: 2007-3-31 10:45 PM
豹主的這一篇真棒．．．．謝謝

作者: 闇法師 時間: 2007-3-31 11:46 PM
哈哈
大大是北部人我是南部人
說一句實話高雄空屋不少
我說真的好多房子都是社區住宅
多到暴但是那些京華地帶則不多
說真的高雄想投資ㄟ....我不是很懂拉
但想到那麼多空屋我想都怕啦所以空屋只能住投資..
要有高段功力高明眼光大筆資金...幾百算基本的...
所以阿我買房子會用住的因為我眼光不是很好沒用功所以沒功力
資金...幾百萬我寧願去買基金...這是個人看法
...........................................................
我發現一件事重賞之下必有勇夫哈哈
之前人真不多後來有一陣子人變少..............
豹大加油阿

豹仔語錄：
闇法師 真是豹的全國電子，就感心ㄟ～
謝謝你的鼓勵，豹會再接再厲滴....
最主要的是，潛水的會員，能多多浮上水面，共同營造好環境，豹此生無憾矣....

[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-1 at 12:15 AM ]

作者: 頑皮豹 時間: 2007-4-1 12:12 AM

Quote:

Originally posted by 闇法師 at 2007-3-31 23:46:
哈哈
大大是北部人我是南部人
說一句實話高雄空屋不少
我說真的好多房子都是社區住宅
多到暴但是那些京華地帶則不多
說真的高雄想投資ㄟ....我不是很懂拉

雖然近幾年房地產景氣有爬升的現象，許多建商也都紛紛推出新建案，但是對投資客來說，並不是一個很好的時機！

要了解！投資房地產，買預售屋是風險最高的！其次是新成屋！

你想想看....

預售屋在銷售時，建商往往已經把二年後房價漲幅灌水到售價了，等二年後房子蓋好時，你還有利潤空間嗎？也就是說，你跟建商下訂的時候，利潤就被建商吃掉囉....

新成屋就更不用說了，你買的時候是新的，等你找到買家，談判殺價...辦手續...成交...一來一往間，房子已經變舊了....買時是新的，賣時是舊的....會有多少利潤？

作者: mirrorer 時間: 2007-4-1 01:23 PM
豹老大的房地產文章內容真是深入淺出...
讓我受益不少...
希望自己能夠活用這些知識...

作者: asali3721 時間: 2007-4-2 05:37 PM
依據豹大的結論《重點是：既買之～則住之～放寬心啦～》
我不是投資客但也沒辦法長住，所以現階段當作度假用
每一二個月就去高雄玩個5、6天，再慢慢看怎麼解決
且我是台北縣中和人，32歲前都在板橋上班，33歲跑到新竹工作就住在新竹
35歲跑去高雄玩了幾天，感覺跟北部生活不一樣，所以才會當天去看屋當天就買了
※做任何事都需三思而後行，買屋是件大事，不要像我這樣，沒頭沒腦※
現在還在新竹工作，將來說不定就會到高雄生活找工作。

豹大找的資料很厲害喔，跟當時建設公司給我們看的書面介紹差不多
可見豹大的用心，我要呼籲網際論壇的所有人：如果有房地產的疑難雜症，
除了可看投資理財版裡的房地知識外，更不可錯過房地產達人頑皮豹版主喔，
真好來到這個地方。謝謝

豹仔語錄：

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[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-12 at 04:59 PM ]

作者: mirrorer 時間: 2007-4-2 08:53 PM
呵呵...新手的我完全不知道貴版有沙發和板凳的版規...
我就給它回文下去了...
還好豹老大手下留情...沒給我罰跪算盤...
還給我積分點數...真是覺得很不好意思...

其實我看了貴版很多的文章...對我自己投資理財的啟發很有幫助...
但一時還是無法活用...
還望豹老大及其他能人多多po文...
讓我這個後生晚輩觸類旁通...
早日登上好野人的境地...

作者: 頑皮豹 時間: 2007-4-2 09:37 PM

Quote:

Originally posted by asali3721 at 2007-4-2 17:37:
每一二個月就去高雄玩個5、6天，再慢慢看怎麼解決
且我是台北縣中和人，32歲前都在板橋上班，33歲跑到新竹工作就住在新竹
35歲跑去高雄玩了幾天，感覺跟北部生活不一樣，所以才會當天去看屋當天就買了

嚇....嚇嚇....

asali3721 網友～　才跑去高雄玩幾天，就買了棟房子！要是你在高雄定居下來，高雄市長豈不讓你當了下來！很有可能把整個高雄都買下來哩....

台灣早期重北輕南的現象自 2000 年後就有了明顯的改善，高雄市的市政建設與人文生活水平，皆有突飛猛進的提昇。以下資料你可以參考一下：

南高雄、北高雄均衡一下～
台灣許多城市發展受到鐵道的切割，前站、後驛往往展現出不同的社區風貌和產業，高雄亦不例外。雖然捷運興建和鐵路地下化的規劃下，交通的侷限將被打破，例如北高雄在重劃區大規模開發後，成為高雄市新一波高潛力發展區域，但南、北高雄終究因著區域背景的不同，而呈現南、北各異的發展方向。

南高雄～　水岸城市願景～
高雄市地形南北狹長，早期從旗津區開始發展出人口密集的聚落和街市，市區隨後向哈瑪星、鹽埕、新興、苓雅等區域推移，港區利用及工商發展，向以南高雄為重心，例如高雄市政府、議會、文化中心、大立大統、三多遠百、漢神等商圈，都顯示高雄過去的發展向南傾斜。

因為高雄市、港的發展歷程，南高雄擁有得天獨厚的海岸線和紮實的工商業基礎─機場、車站、港灣。隨著多功能經貿園區的啟動和水岸城市意象的營造，南高雄仍將繼續扮演高雄市經濟發展的火車頭角色。

北高雄～　生態綠廊健康永續～
以高雄火車站為界，北高雄近來的發展，是以其他城市罕見的大面積綠地和完善的生活機能，朝向健康城市發展。例如高鐵完工後，三鐵共構在左營帶來的利基；捷運線上的農十六新都心計劃，即將在 2006 年完工的高雄巨蛋等，凡此漸成氣候的投資群聚，日漸催生北高雄完善的生活機能。

而綠色廊道的群聚，蓮池潭風景區連結半屏、洲仔溼地、內惟埤文化園區在鼓山區和柴山比鄰，使得高雄人擁有令人艷羨近三百公頃的城市都心綠地。

高雄都會區大眾捷運網路新藍圖～
透過都市計畫和公共建設，新的生活圈分別在南、北高雄形成。為因應新興社區的需求，早期捷運系統從規劃到興建所出現的時間差，有賴靈活的政策思惟，重新建構整體交通網絡，以利發展需求。

為平衡南、北高雄大眾運輸系統，市府團隊目前已考量將「高雄鐵路地下化路段範圍」納入捷運紅、橘線、輕軌等捷運路網服務範圍，並因應市區的發展趨勢，接續推動位於北高雄之藍線輕軌運輸系統，銜接內惟埤美術館園區、農十六新都心及臨港輕軌環線，擴大高雄市區捷運路網密度及紅、橘兩線的轉乘效果。

高雄捷運十字路網的建構，是將高雄南北狹長、東西較窄的地理特性藉由紅、橘兩線的規劃，連結高雄縣市主要生活圈。

高雄捷運紅、橘兩線大眾運輸系統，綴連高雄市主要金融、服務業、重要商圈、火車站、機場、未來世界運動會的主場地及重要景點，完工後將對高雄的交通和沿線城市景觀產生革命性的影響。

輕軌路線趴趴走～
為使高雄捷運十字路網在大眾運輸系統的建構上發揮相乘的效果，規畫中的臨港線輕軌捷運路線，從高雄車站往東沿既有臨港鐵路廊帶南行（凱旋一 ~ 四路）經中山三路後，便脫離第一臨港線鐵路廊帶，進入一般道路，沿凱旋四路右轉成功二路向北直行，左轉銜接五福三路、河東路橫越建國三路後，往高雄火車站方向匯入縱貫鐵路，全長約 15.2 公里，設置 26 座車站，一座機廠，總建設經費（包括西臨港線改善工程）計約 133.34 億元，採平面方式興建，全案經行政院核定，預計在 2009 年世界運動會前完工，搭上高雄捷運大眾運輸系統的營運期程。

要不是高雄天氣太熱，豹還真想搬到高雄住下來....

最後....祝 asali3721 網友，早日達成高雄市長的夢想....

作者: asali3721 時間: 2007-4-3 01:07 AM
感謝豹大的體貼告知，這一年下來也陸續7、8次到高雄玩，
雖然每次出門都要靠地圖(還不熟悉高雄)，但其實我也有察覺南北不同的差異
例如：上館子吃飯、買家具、百貨&量販連鎖採購，港口的遊玩等我們跑南高雄
生病看醫生、吃早餐或宵夜、或比較生活面的生活機能就在我家週邊北高雄

再說下去就離標題很遠了，拉回主題；今天回到台北(好一陣子沒到台北了)
從中和→永和→中正區(信義路)→大安區(忠孝東路)到達終點復興南路SOGO二館，給我的觀感：
南北跑來跑去還是台北最吸引我，如果要買房地產，首選台北第二台中市第三高雄，
不過台北市的房價真的很高阿，就算跑到北市週邊現在動則要一坪16萬起跳
而且處處都能滿足增值的條件，套用豹大前面的資訊：
代表一個區域發展成熟度的地段價值，會是您優先抉擇的因素，好的地段形成不易，
需要長時間累積，而我想台北就是這樣，所以要買到適合的房子真的很難呀。

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略賞時間：2007-4-12

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[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-12 at 05:00 PM ]

作者: hewlett1479 時間: 2007-4-6 01:50 AM
房地產真的是不易學習的一門知識.最近也有要投資.要再觀望啦

作者: v81e11 時間: 2007-4-10 10:22 PM
#4

豹主的這一篇真棒．．．．謝謝

豹仔語錄：
複製他人回覆，對發文者及原創者皆不尊重，更不自重！

豹略懲 -5 分，以儆效优，以示誠信，以昭天下！

[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-12 at 05:05 PM ]

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