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標題: [房地]房市周圍環境~~五大增值條件~~ [打印本頁]

作者: 頑皮豹     時間: 2006-11-20 09:25 PM    標題: [房地]房市周圍環境~~五大增值條件~~

房市周圍環境~~五大增值條件~~

一、交通

人類社會之所以人口集中、形成都市,是產業結構改變所致。但談到都市發展,交通則扮演更關鍵的角色;根據相關的理論與實務,都市發展,都是藉由交通聯絡路網向外擴張;都市人的居住範圍,也因此漸次朝都市外圍發展。

然而,多數人的工作場域還是在市中心,因此居住生活圈或地區的交通易達性,就影響了該地區地價、房價高低。而這些具有拉抬區域價值的交通建設,又有哪些?從現階段本地的發展現況看,大致以捷運、快速道路及高速鐵路,對於區域環境及房市最具加值效果。

近幾年因捷運『建設』,區域房市出現明顯提昇的區域,可說不勝枚舉;上半年即提前通車的土城線,就是捷運帶動區域房市及區段價值的最新力證。大台北地區幾條規劃中路線,機場捷運,桃園、台中捷運,甚至是傳出弊端的高雄捷運等等,雖還在規劃或施工階段,或曾面臨停工問題,但對區域發展的提昇力,絲毫不減。

包括高速公路在內的快速道路興建,最近的例證則是信義快速道路,提昇北市文山區的木柵地區及北縣深坑地區之地位。當然,剛全線通車的北宜高,將使整個宜蘭縣脫胎換骨,利多話題更早已發酵。

再看高鐵。現階段沒人敢打包票會『如期』通車,但其周邊的相關開發,包括五大站區及配套交通建設,早就為鄰近地區帶來新的利多題材,地價、房價都明顯上升;從北市南港、桃園青埔、新竹六家到中南部的台中烏日、高雄左營等區,我們都看到高鐵題材的威力。

二、重劃區

交通建設使都市人在選擇居住地點上,有了更多的可能性,重劃區則是具體實現這個可能性,讓都市範圍真正拓展。一般來說,重劃區多出現在離都市核心較遠的新興地區,或開發程度相對較低的地方。重劃區提供了可開發的新土地資源,甚至是造鎮的憧憬。

而說到重劃區發展利多實例,北縣板橋新站特區,台北大學特定區以及林口新市鎮應該是近期的例證。此外,三重、蘆洲、新莊等地區規模不一的公辦或自辦重劃區,也幾乎都是區域現在或未來的發展核心。

桃園的情況也類似。首善之區桃園市,現階段最精華區域,房價行情最佳者,就是經過重劃的中正特區(本區塊屬桃縣南崁新市鎮重劃區範圍)。另外,包括大溪、八德、龍潭、大園、蘆竹、中壢龍岡等地,也都有大小不一的重劃區塊。

至於新竹地區,這幾年中推案最為熱絡的竹北市,也是由重劃區塊帶動區域房市及發展,主角則是著名的縣治重劃區一、二期。而高鐵桃園青埔及新竹六家站區開發,當然也都是重劃區利多觸發區域增值的實證。

只不過,重劃區之於房市,還真如『水能載舟,也能覆舟』這句話般;畢竟重劃開發幾乎是從零開始,因此我們看到,重劃區可以成功如信義計畫區,但也可能像淡海新市鎮一般開高走低,如今劃定範圍縮水,只剩原來的四分之一。

平心而論,前面提及的重劃區,多數還在發展階段,區域目前房市熱度正酣,但未來是否真能成功開發成型,成為都會發展新中心,現階段恐怕難妄下定論。

三、重大建設及開發

一個地區的開發,絕不會,也不可能只靠交通建設;重劃區的規劃及開展,沒有各類相關建設,也是枉然。因此各項建設與開發如公園綠地、展覽場地、購物中心等等建設,甚至只是單純的土地開發,也是使一個區域環境條件增值的關鍵之一。

公園綠地,對區域環境品質當然是加分,而購物中心,則強化了生活機能,科技園區的闢建,也能帶來新的發展和商機;但是這些建設,對區域發展的效益,多少仍摻雜了些主觀因素。

畢竟,一定有些人不認為,附近有座公園,就能合理化說明周邊房價拉高的情事;同理可證,也不會每個人都認同,巨蛋、軟體園區、購物中心,甚或是近期十分流行的活化土地資產,可替區域環境加分。

不過現實是,北市內湖及南港兩區的科技軟體園區,大安區的大安森林公園,松山區的大小巨蛋,各區的大型購物中心如大直美麗華百樂園,及桃市中正特區內的藝文中心等,都讓該區房價有明顯提昇。

此外,一些擁有土地資產的企業,像是台肥、裕隆、大同公司、南港輪胎等,近期無論是參與實際開發,或僅釋出土地,也都形成區域內新的房市商機。公有地標售,也有類似效果;建國南路聯勤信義俱樂部土地標售,就使得鄰近的瑞安街一帶區域價值瞬間提昇,成了北市內最新的大坪數高級換屋產品集中地。

四、學區

和各項建設或開發相比,學區是一個相對較為抽象的利基點。此話怎講?學區的好壞,成因並不單純。因為有了建設開發,區域價值通常確能提昇;然光有學校,不見得一定就能增值,環境條件因此轉佳。

區域內有學校,當然子女就學較為便利。然要說能增值,就只有所謂明星學校周邊的明星學區,才真有如此『能耐』。而說到明星學校,其現象的成因和影響相當複雜,在此難以概括論述;然一言概之,就是家長『望子成龍,望女成鳳』的心理,及士大夫觀念的交替作用所造就。

回歸房市面,不管是義務教育的中、小學,還是高等教育的大專院校,只要是知名學府,對周邊地區,一般仍會造成一定且正面的拉抬作用;況且義務教育部分,只要設籍時間足夠,子女還能順理成章就讀名校,某些投資者看準此點,學區房地產因此成為一種另類的投資模式。

大致來說,對區域價值或房市行情較有直接影響的,恐怕還是中、小學義務教育部分;近期最好的例子,應該是大直地區的永安國小。至於高中以上者,雖然對區域品質多少有所提昇,但畢竟絕非在周邊置產,就能取得學籍,因此投資報酬率略低。

此外,一些大專院校對周邊房市的影響,應是在學生住宿及消費需求上;這些面向,也提供了一些房地產投資的獲利空間。

五、地段

前文曾提到,產業結構的改變,使人們居住方式,變得更為集中,都市因此形成。而在都市中,無論是先天地理條件使然,或是後天人為建設的營造,有一些區域,慢慢地成為所謂的優質地段;部分區域則因相對條件略差,地段價值稍低。

一般來說,這種不同區域,地段價值不一的現象,會隨時空背景的變遷而有異動。而產生變化的原因,和前述的各項增值因素其實不無關聯。然而各類建設,多是伸手可及、親眼可見的實際事務,但地段則屬於心理層面,屬於一種認同機制、一種概念,並非實際可看到、可摸到的條件。

這樣解釋非常抽象,但舉例說明,就很容易瞭解。以近年來台北市公認的最佳地段所在大安區來說,此行政區的劃分,完全是人為因素造成,但對想買房子的人來說,一聽到大安區,馬上聯想的,就是絕佳地段、價值不斐。這,就是地段的魔力。

大安區之所以成為最佳地段,交通、學區等各項條件極佳,公共建設也相當充足,這些都是本區房價居高不下,且還有增值潛力的原因。只是,大安區內也有生活機能或交通條件稍差的小區塊,但對購屋者來說,只要有大安區這塊門牌,其他的東西似乎就不那麼重要。這就是心理上認同機制運作的結果。

而要注意的是,大安區之所以有現在的地位,也是經過十年以上演進的結果;六十年代之前,大安區還是一片農田的景象。因此地段的好壞,是長期累積的結果;各項建設所產生的實際效應,總要一段時間來驗證。由此引申,過去普通或不好的地段,要在短時間內獲得大眾認同,轉變成優質地段,可能性並不高。


五大增值條件─交通排首位

看過以上五項為區域、為環境帶來正面效益因素的分析之後,對於想要擇良木而棲的準購屋人來說,這些條件的實際效應如何?該怎樣抉擇取捨?

綜合以上分析討論,我們認為,無庸置疑地,交通建設是您在選擇置產區域時,最應該優先考量的條件。至於地段、學區和其他非交通之建設或開發,正面效應算是不分軒輊。

如果一定要分出高低,那麼代表一個區域發展成熟度的地段價值,會是您第二優先抉擇的因素,畢竟我們認為,好的地段形成不易,需要長時間累積,因此此一增值條件值得掌握。

學區部分,則基於現實,明星中、小學真是少數中的少數,因此物以稀為貴,我們將之排進第三位。重大建設或開發,則排在第四位;主觀意識上對各項建設的評價不一,是我們將此條件排在學區及地段之後的主因。

至於重劃區,我們承認,是提供房市推案的空間和機會的最佳條件,但也是五項條件中,唯一有明確,未使區域價值真正提昇之反例者。因此我們才將其排在五大之末;畢竟這項因素的風險度,是五大增值條件中最高者。


豹仔語錄:
房地產周邊環境,和未來增值趨勢息息相關∼
想想看...
你家旁邊要蓋座焚化爐、核電廠、掩埋場...再不然一座高架橋從窗戶前劃過∼
哇塞...那很慘的...房價不跌就偷笑囉!

作者: asali3721     時間: 2007-3-30 01:22 PM
豹大呀,相信你對房地產業相當的有研究,可否幫我診斷呀
之前我講過我因沒做到『保本』的前提下,把現金加貸款買了500萬的電梯大樓的6樓
之後被套住了想脫手又賣不出去,被壓的很慘!
我買在高雄農16的裕國街上,建商當初講的很好會增值我來比較一下喔:
一、交通---北高雄中華路旁離博愛路與捷運站高鐵站不算很遠
二、重劃區---高雄農16與美術館算是高雄的4大重劃區之一
三、重大建設及開發---聽說未來高雄市政府、市議會將遷至此,也有中央公園等
四、學區---新的龍華國小、國中將新建與遷移,私立美術學校不遠而高中職也有
五、地段---聽說阿扁要搬到美術館這邊來耶,地段不錯喔
以上辛苦豹大了



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[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-1 at 03:09 PM ]
作者: 頑皮豹     時間: 2007-3-31 05:51 PM


  Quote:
Originally posted by asali3721 at 2007-3-30 13:22:
豹大呀,相信你對房地產業相當的有研究,可否幫我診斷呀
之前我講過我因沒做到『保本』的前提下,把現金加貸款買了500萬的電梯大樓的6樓

asali3721 網友真是太抬舉豹了...老實說∼豹是台北人,高雄市要不是最近幾年都市發展急起直追,都市建設略有聞,豹還真南部不熟呢!

重劃區遠景能維持一定的生活水平∼
農16重劃區,是目前鼓山區最"ㄏㄤ"的重劃劃區之一,更是臨近凹子底捷運站的火紅地段。重劃區內的重要地標,高雄市立美術館、內惟埤文化園區、高等法院、龍華國小....皆呈現穩定且緩慢的吸引人口流入。

凹子底捷運站 (博愛路、大順路口)




農16範圍分區示意圖


農16道路規模表


高雄市捷運系統路網圖

農16更與25期重劃區相臨,兩片區域內大多為大片農地、新興住宅商業辦公大樓,以及學校。是複合式的生活商圈,生活機能未來只會更好,不會更壞。

未來高雄市政府規劃的遠景為凹子底副都心、燁隆工十一農二十開發案、大世界購物中心、捷運紅藍線轉運站。光就這些就夠"ㄏㄤ"的了,據豹詢問友人,這些未來建設的經費預算,市政府皆有著落,實在無須擔心。

房價趨勢,短空長多∼
惟∼建案實在是一下子如雨春荀般的冒出來,導致空屋率居高不下。豹調查了一下高雄戶政家庭戶數增加數據與地政新建房屋登記量,並增加的速度,實在是相差懸殊....導致房價銷售競爭激烈,在空屋率明顯下降之前,農16區段的房價可能還會亂上一陣子。

豹推估,雖然目前鼓山區正處房價戰國時期,農16區段房價真正會大幅度上揚的時間點,應該在於捷運紅藍線轉運站的推動與建設,屆時∼你就真正"轉運"啦∼

結論是∼
倘若你是房地產投資,以520萬購入的裕國路的住宅,是非常吃虧的。因為裕國路地處住宅區,區內新建住宅建案,簡直是爆增,空屋率高,你卻急著想轉手.....脫手的價格....可能要有點心理準備了。

如果你純粹是購屋自住,那你大可放心!未來的生活機能只會更好,等到時機成熟時,你的小朋友應該也差不多要成家了,屆時應該可以以令你意想不到的房價賣出,好讓你換個大房子哩!

以上是豹的一點點膚淺心得,重點是:既買之∼則住之∼放寬心啦∼

作者: sun678     時間: 2007-3-31 10:45 PM
豹主的這一篇真棒....謝謝
作者: 闇法師     時間: 2007-3-31 11:46 PM
哈哈
大大是北部人 我是南部人
說一句實話 高雄空屋不少
我說真的 好多房子 都是社區住宅
多到暴 但是那些京華地帶 則不多
說真的 高雄想投資 ㄟ....我不是很懂拉
但想到那麼多 空屋 我想都怕啦 所以空屋只能住 投資..
要有高段功力 高明眼光 大筆資金...幾百算基本的...
所以阿 我買房子會用住的 因為我眼光不是很好 沒用功所以沒功力
資金...幾百萬我寧願去買基金...這是個人看法
...........................................................
我發現一件事 重賞之下必有勇夫 哈哈
之前人真不多 後來有一陣子人變少..............
豹大加油阿



豹仔語錄:
闇法師 真是豹的全國電子,就感心ㄟ∼
謝謝你的鼓勵,豹會再接再厲滴....
最主要的是,潛水的會員,能多多浮上水面,共同營造好環境,豹此生無憾矣....


[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-1 at 12:15 AM ]
作者: 頑皮豹     時間: 2007-4-1 12:12 AM


  Quote:
Originally posted by 闇法師 at 2007-3-31 23:46:
哈哈
大大是北部人 我是南部人
說一句實話 高雄空屋不少
我說真的 好多房子 都是社區住宅
多到暴 但是那些京華地帶 則不多
說真的 高雄想投資 ㄟ....我不是很懂拉

雖然近幾年房地產景氣有爬升的現象,許多建商也都紛紛推出新建案,但是對投資客來說,並不是一個很好的時機!

要了解!投資房地產,買預售屋是風險最高的!其次是新成屋

你想想看....

預售屋在銷售時,建商往往已經把二年後房價漲幅灌水到售價了,等二年後房子蓋好時,你還有利潤空間嗎?也就是說,你跟建商下訂的時候,利潤就被建商吃掉囉....

新成屋就更不用說了,你買的時候是新的,等你找到買家,談判殺價...辦手續...成交...一來一往間,房子已經變舊了....買時是新的,賣時是舊的....會有多少利潤?

作者: mirrorer     時間: 2007-4-1 01:23 PM
豹老大的房地產文章內容真是深入淺出...
讓我受益不少...
希望自己能夠活用這些知識...
作者: asali3721     時間: 2007-4-2 05:37 PM
依據 豹大 的結論《 重點是:既買之∼則住之∼放寬心啦∼》
我不是投資客但也沒辦法長住,所以現階段當作度假用
每一二個月就去高雄玩個5、6天,再慢慢看怎麼解決
且我是台北縣中和人,32歲前都在板橋上班,33歲跑到新竹工作就住在新竹
35歲跑去高雄玩了幾天,感覺跟北部生活不一樣,所以才會當天去看屋當天就買了
※做任何事都需三思而後行,買屋是件大事,不要像我這樣,沒頭沒腦※
現在還在新竹工作,將來說不定就會到高雄生活找工作。

豹大找的資料很厲害喔,跟當時建設公司給我們看的書面介紹差不多
可見豹大的用心,我要呼籲網際論壇的所有人:如果有房地產的疑難雜症,
除了可看投資理財版裡的房地知識外,更不可錯過房地產達人頑皮豹版主喔,
真好來到這個地方。謝謝



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[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-12 at 04:59 PM ]
作者: mirrorer     時間: 2007-4-2 08:53 PM
呵呵...新手的我完全不知道貴版有沙發和板凳的版規...
我就給它回文下去了...
還好豹老大手下留情...沒給我罰跪算盤...
還給我積分點數...真是覺得很不好意思...
其實我看了貴版很多的文章...對我自己投資理財的啟發很有幫助...
但一時還是無法活用...
還望豹老大及其他能人多多po文...
讓我這個後生晚輩觸類旁通...
早日登上好野人的境地...
作者: 頑皮豹     時間: 2007-4-2 09:37 PM


  Quote:
Originally posted by asali3721 at 2007-4-2 17:37:
每一二個月就去高雄玩個5、6天,再慢慢看怎麼解決
且我是台北縣中和人,32歲前都在板橋上班,33歲跑到新竹工作就住在新竹
35歲跑去高雄玩了幾天,感覺跟北部生活不一樣,所以才會當天去看屋當天就買了

嚇....嚇嚇....

asali3721 網友∼ 才跑去高雄玩幾天,就買了棟房子!要是你在高雄定居下來,高雄市長豈不讓你當了下來!很有可能把整個高雄都買下來哩....

台灣早期重北輕南的現象自 2000 年後就有了明顯的改善,高雄市的市政建設與人文生活水平,皆有突飛猛進的提昇。以下資料你可以參考一下:

南高雄、北高雄均衡一下∼
台灣許多城市發展受到鐵道的切割,前站、後驛往往展現出不同的社區風貌和產業,高雄亦不例外。雖然捷運興建和鐵路地下化的規劃下,交通的侷限將被打破,例如北高雄在重劃區大規模開發後,成為高雄市新一波高潛力發展區域,但南、北高雄終究因著區域背景的不同,而呈現南、北各異的發展方向。

南高雄∼ 水岸城市願景∼
高雄市地形南北狹長,早期從旗津區開始發展出人口密集的聚落和街市,市區隨後向哈瑪星、鹽埕、新興、苓雅等區域推移,港區利用及工商發展,向以南高雄為重心,例如高雄市政府、議會、文化中心、大立大統、三多遠百、漢神等商圈,都顯示高雄過去的發展向南傾斜。

因為高雄市、港的發展歷程,南高雄擁有得天獨厚的海岸線和紮實的工商業基礎─機場、車站、港灣。隨著多功能經貿園區的啟動和水岸城市意象的營造,南高雄仍將繼續扮演高雄市經濟發展的火車頭角色。

北高雄∼ 生態綠廊 健康永續∼
以高雄火車站為界,北高雄近來的發展,是以其他城市罕見的大面積綠地和完善的生活機能,朝向健康城市發展。例如高鐵完工後,三鐵共構在左營帶來的利基;捷運線上的農十六新都心計劃,即將在 2006 年完工的高雄巨蛋等,凡此漸成氣候的投資群聚,日漸催生北高雄完善的生活機能。

而綠色廊道的群聚,蓮池潭風景區連結半屏、洲仔溼地、內惟埤文化園區在鼓山區和柴山比鄰,使得高雄人擁有令人艷羨近三百公頃的城市都心綠地。

高雄都會區大眾捷運網路新藍圖∼
透過都市計畫和公共建設,新的生活圈分別在南、北高雄形成。為因應新興社區的需求,早期捷運系統從規劃到興建所出現的時間差,有賴靈活的政策思惟,重新建構整體交通網絡,以利發展需求。

為平衡南、北高雄大眾運輸系統,市府團隊目前已考量將「高雄鐵路地下化路段範圍」納入捷運紅、橘線、輕軌等捷運路網服務範圍,並因應市區的發展趨勢,接續推動位於北高雄之藍線輕軌運輸系統,銜接內惟埤美術館園區、農十六新都心及臨港輕軌環線,擴大高雄市區捷運路網密度及紅、橘兩線的轉乘效果。

高雄捷運十字路網的建構,是將高雄南北狹長、東西較窄的地理特性藉由紅、橘兩線的規劃,連結高雄縣市主要生活圈。

高雄捷運紅、橘兩線大眾運輸系統,綴連高雄市主要金融、服務業、重要商圈、火車站、機場、未來世界運動會的主場地及重要景點,完工後將對高雄的交通和沿線城市景觀產生革命性的影響。

輕軌路線趴趴走∼
為使高雄捷運十字路網在大眾運輸系統的建構上發揮相乘的效果,規畫中的臨港線輕軌捷運路線,從 高雄車站往東沿既有臨港鐵路廊帶南行(凱旋一 ~ 四路)經中山三路後,便脫離第一臨港線鐵路廊帶,進入一般道路,沿凱旋四路右轉成功二路向北直行,左轉銜接五福三路、河東路橫越建國三路後,往高雄火車站方向匯入縱貫鐵路,全長約 15.2 公里 ,設置 26 座車站,一座機廠,總建設經費(包括西臨港線改善工程)計約 133.34 億元,採平面方式興建,全案經行政院核定,預計在 2009 年世界運動會前完工,搭上高雄捷運大眾運輸系統的營運期程。

要不是高雄天氣太熱,豹還真想搬到高雄住下來....

最後....祝 asali3721 網友,早日達成高雄市長的夢想....

作者: asali3721     時間: 2007-4-3 01:07 AM
感謝豹大的體貼告知,這一年下來也陸續7、8次到高雄玩,
雖然每次出門都要靠地圖(還不熟悉高雄),但其實我也有察覺南北不同的差異
例如:上館子吃飯、買家具、百貨&量販連鎖採購,港口的遊玩等我們跑南高雄
生病看醫生、吃早餐或宵夜、或比較生活面的生活機能就在我家週邊北高雄

再說下去就離標題很遠了,拉回主題;今天回到台北(好一陣子沒到台北了)
從中和→永和→中正區(信義路)→大安區(忠孝東路)到達終點復興南路SOGO二館,給我的觀感:
南北跑來跑去還是台北最吸引我,如果要買房地產,首選台北第二台中市第三高雄,
不過台北市的房價真的很高阿,就算跑到北市週邊現在動則要一坪16萬起跳
而且處處都能滿足增值的條件,套用豹大前面的資訊:
代表一個區域發展成熟度的地段價值,會是您優先抉擇的因素,好的地段形成不易,
需要長時間累積,而我想台北就是這樣,所以要買到適合的房子真的很難呀。



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[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-12 at 05:00 PM ]
作者: hewlett1479     時間: 2007-4-6 01:50 AM
房地產真的是不易學習的一門知識.最近也有要投資.要再觀望啦
作者: v81e11     時間: 2007-4-10 10:22 PM
#4  

豹主的這一篇真棒....謝謝



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複製他人回覆,對發文者及原創者皆不尊重,更不自重!

豹略懲 -5 分,以儆效优,以示誠信,以昭天下!


[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-12 at 05:05 PM ]




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