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標題: [房地]傳統金雞店面投資~~三大威脅~~破除三大迷信~~ [打印本頁]

作者: 頑皮豹     時間: 2006-11-19 01:32 PM    標題: [房地]傳統金雞店面投資~~三大威脅~~破除三大迷信~~

金雞店面投資~~破除三大迷信~~

一、不要再迷信,店面就是金雞母。

過去,許多地主都認為店面比土地還有價值,因為每次土地改建之後,店面的面積都會縮小,在物以稀為貴的心理下,自然認為店面的增值空間無限,但就實際狀況觀察,許多房屋改建後,愈來愈多的地主雖然分得了店面,因為觀念不正確,故多是空著養蚊子,即使租金再降也無人問津。因此,店面即是金雞母的觀念顯然必須調整。

二、不要再迷信,只要開了店,人潮自然來。

過去,許多投資者總認為只要開了店,人潮就會流過來,但是實際的情況卻是︱要有人潮,店面才有機會。換句話說,店面是人潮的結果,而非人潮的原因,因此,不應再迷信只要開了店,人潮一定會來。反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮,去將店面買在人潮多的地方。由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會愈來愈明顯,導致大部分地區的店面將愈來愈不值錢,店面的空置率必將會愈來愈高,這種現象又會造成商街整體價值的下跌,甚至傳統商街型態的解體,這是投資人必須特別注意的。

三、不要再迷信,店面可以吸引到通過型客戶

未來,店面的擁有者,在選擇承租者的時候,只有二種選擇:一種是租給連鎖店(chain store) ,另一種是租給非連鎖店。就連鎖店而言,因為其自認為已有品牌知名度,因此,必會將租金壓得很低,否則他們還可以去選擇附近的店面;就非連鎖店而言,因為是單店經營,所以經營失敗的可能性極高,根據經驗資料,新開張的非連鎖性店面,在二年內關門的比例至少超過一半,這個比例應該還在增加中,這個現象代表了長期租金收益的不穩定性甚高,因此,導致店面擁有者往往在租金高低與租期的風險之間,陷入極大的矛盾掙扎。

若純就投資的角度觀察,以承租者經營所能提供的是「商品」或是持續的「服務」,應該是一種解決上述矛盾現象的重要參考。因為,持續的服務才能提高客戶的再上門率,他的判斷標準應以能提供「附近型」客戶(不論是居住、工作或是經常經過的)的服務為主,這種店面的經營才易成功。

以往店面的投資者,係基於投資以賺取增值所得(capital gain)的心理去購買店面,當房地產市場景氣時,店面漲幅常很驚人,若再運用銀行貸款發揮財務槓桿作用,其投資報酬率自然更是可觀,此時之租金收益反而不是投資重點了。然而在房地產市場不景氣時,一來店面價格不易增加,甚或反而容易下跌,二來租金調幅常因商店經營不易,而不能作較大幅度之調整,因此店面之購置需求,即可能每下愈況,故凡是擺明只售不租之店面,大多會被閒置。



傳統店面的兩種機會∼
1、店面的存在機會是以提供「服務」勝於「商品」

不論你的商店內販賣什麼樣的產品,但是傳統商店一定要掌握住,其生存關鍵在於「服務」而非「商品」。最好的例子是,過去大同電器的品質雖比不上進口貨,但因其在各地廣設提供維修服務的店面,因此市場佔有率甚難被撼動,類似的型態,如La new的皮鞋店、7-11的便利店(convenient store)、寶島的眼鏡店、太平洋房屋的仲介店,都在朝這個方向努力。

如果現在的店面經營者,還將自己定位於「商品」的供給者,而非「服務」的供給者,不努力做好「商圈服務」,他所面對的風險將十分巨大。

2、店面將成為連鎖(chain-store)品牌的戰場

由於聚集型商街已逐漸失去魅力。因此,原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭,或是在爭取客戶時,相互攻訐,影響相互的情感等(經濟學上稱之為外部不經濟)的競爭現象將會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭,如小到賣煎餃(四海遊龍、八方雲集)、賣鞋子(La new、全家福)、賣便利(7-11、全家、萊爾富)、賣速食(麥當勞、肯德基)、賣眼鏡(寶島、小林)、賣手機(遠傳、台灣大哥大、和信)、賣貸款(富邦、中信、國泰、台新)、賣技術(曼都、小林、威廉)、賣藥品(康是美、屈臣氏),大到賣電器(燦坤、泰一)、賣汽車(Benz、BMW、TOYOTA)、賣房子(永慶、住商、信義),全部都成為提供連鎖店競爭的舞台,而要特別注意的是,這些連鎖店雖然賣的東西不同,但何者能落實「服務」,就必然會成為最後贏家。根據資料統計,二OO五年連鎖便利商店的營業額為一七八三億元,較二OO四年增加百分之八.九,為所有零售業中,增幅最大者,大於所有其他通路(百貨公司、量販店與超級市場)的增幅總和,可見連鎖店的競爭潛力。


豹仔語錄:
依豹主觀察∼ 傳統金雞店面現在面臨三大威脅∼

1 網路INTERNET購物威脅:什麼都有,什麼都賣,什麼都不奇怪... 真是要命!
2 商街STREET聚集威脅:書街,電腦街,攝影街,服裝街... 哎呀,以多欺少呀!
3 購物中心MALL的威脅:週年慶,換季大拍賣,信用卡來店禮... 折扣滿天飛,夠狠的!


[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-6-14 at 11:04 AM ]
作者: asali3721     時間: 2007-3-30 12:19 PM
哎呀!雖然不可盡信,但是我住在新竹市,目前市府有在建設,馬路新建與道路貫通
路一做好,馬上有人在轉角地蓋房子看起來很禿兀,但是不久外牆馬上招租,我看到很快就有招牌掛上去,而轉角店面全家超商也不到兩星期就開幕了。且不久另外的轉角地也在蓋店面了,而在轉角地之外就都空曠無房屋,看的我好羨慕有錢人的玩法,投資週轉的很快,房屋的增值也很可觀



豹仔語錄:

恭喜 asali3721 網友搶救沙發行動成功,啓動重賞獎勵機制!

搶救英雄:asali3721 網友
重賞獎勵: + 40
重賞時間:2007-3-28

詳情請參閱:
[大作戰]沙發板凳~~病入膏肓~~重賞重懲~~搶救作戰~~


[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-30 at 01:10 PM ]
作者: sun678     時間: 2007-3-31 10:57 PM
又上了一課房地產...謝謝



豹仔語錄:

遺憾 sun678 網友搶救板凳行動失敗,啓動重懲處罰機制!

搶救梟雄:sun678 網友
重懲處罰: - 5
重懲時間:2007-3-31

詳情請參閱:
[大作戰]沙發板凳~~病入膏肓~~重賞重懲~~搶救作戰~~


[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-1 at 12:00 AM ]




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