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標題: [房地]小套房投資面面觀~~是套利還是套牢~~ [打印本頁]

作者: 頑皮豹 時間: 2006-11-19 12:27 PM 標題: [房地]小套房投資面面觀~~是套利還是套牢~~

小套房投資面面觀~~
套利還是套牢~~

套房供給暢旺區域特性各不同

因套房本身具有的投資價值特殊性，購買套房出租的比例，為所有房市產品中最高者，因此套房可說是房市中最特殊的產品，自成一格。

有人戲稱被股市套牢，是『住套房』。購買套房本身當然也怕『住套房』、被套牢。投資套房究竟是套利或套牢？這個問題，讓我們以從五個W(WHO、WHY、WHAT、WHERE、WHEN)，也就是人、事、時、地、物等五個方向來思考。

WHO─誰買套房？誰住套房？
首先是WHO，可以從誰買套房？誰住套房？這兩大面向來探討。
套房的購買者，大致可分為自住型或投資出租型。在所有房市產品中，套房因低總價優勢，一直是投資客最愛的產品。許多地段不錯、價格合理的套房案，常能吸引超過五成以上的投資客。
而套房的居住者，不外乎單身貴族、頂客族、SOHO族，或者學生、異鄉遊子，因為居住者的背景、職業各不相同，在管理工作上原本就有一定的困難，這也是為何大樓管理不佳的套房，出入份子較混雜，當然轉手也就不易。

豹仔語錄：
套房住者，有著一個共通的特性！　即～漂泊不定～
學生族～　總會有畢業的一天～
SOHO族～總會有升官的一天～
單身族～　總會有結婚的一天～
異鄉放～　總會有回家的一天......

如何快速銜接並尋找下一個WHO？是值得探索的課題！

WHY─為什麼要買套房？
單身貴族等家庭人口較少的消費者，因需求空間不大，而選擇購買套房是很可以理解的。那麼，投資客為什麼喜歡購買套房？
最主要台灣租屋人口相當多，只要地段、交通、生活機能等條件不要太差，應該沒有租不出去的問題。且套房的坪數較小，總價帶相對較低，比起三、四房或商用辦公、土地等其他房市產品，套房的進駐門檻最低；只要穩定又持續出租，每月有租金進帳，快速的回本效益確實很誘人。
目前有越來越多的套房個案，打著『租金付房貸，輕鬆當房東』，以及高達十以上的投資報酬率等訴求，投資人只要準備一小筆自備款，即可當現成的房東，對於不懂股票、基金等理財工具的消費者而言，確是一個較穩當的投資管道。
但是很多消費者卻疏忽了廣告中的陷阱，實際的投資報酬率，真能如業者所言那般高嗎？恐怕只是業者大玩特玩文字遊戲。投資報酬率的計算方式，通常是以年為單位，以年租金收入除以房屋總價：如每月租金八千元，總價二百四十萬的房子，投資報酬率就是四，不過這個數字並無法反應利率、賦稅、維修、空置等問題。
且不少業者為吸引消費者購買，以年租金收入除以自備款，那麼得出來的報酬率數字，自然動輒有百分之十幾、廿十幾的投報率。且出租套房收益，往往須長達一、二十年以上，方能回收成本，如果沒有長期抗戰的心理準備，在尚未回收成本前轉手出售，也是有賠本的可能性(當然也可能獲利了結)。再者，因為套房總價低，許多投資者常忽略了套房單價相對較高。為何套房單價高於同區域之一般產品？理由其實與建商的營建與管銷成本較高有關。
試想，套房與一般住家相比，隔間多、衛浴多，在營建成本上原本就較一般住家或廠辦為高；再者，正因為套房總價低，銷售人員要賣上三、四戶套房，銷售業績才抵得上一戶三房或四房，管銷成本自然也高。這些成本因素，反應在房價上，套房單價自然較高。

豹仔語錄：
建商售屋時的廣告陷阱，非常多～　充其量也是個避重就輕的數字遊戲～
惟有自我事前的精算與沙盤推演，方能將套牢風險降至最低～

建商算錯了，你也別怪人～　你自己不先試算看看？　進要幫你算呢？

WHAT─購買何種套房？
分析套房產品推案的分佈情況，其實簡單的說，就是跟著租賃需求走；而都會地區因外來就業人口多，通常會有較多的套房產品釋出；或者像是鎖定大專院校租屋需求的學區套房，享受便利交通的捷運套房，再者便是休閒住宅類型的套房等。該購買何種套房，端視需求與目的而定，以下幾點建議則是投資人可依循的大方向。

一、坪數適中
如為自住之用，為了兼顧日後居住的舒適性與實用性，購買坪數不應太小，多在十五坪左右。部分休閒住宅個案，因住戶平日另有住所，即便有二十坪以上空間，卻仍做套房，也就是不隔間的規劃，就是為求居住舒適性。
相對的，如果是作為出租獲利之用，則須考量投資報酬率；為壓低總價，不到十坪的套房是很常見的，甚至大安區曾出現過最迷你的套房案「大安Bingo」，實際室內使用坪數僅約四坪。
台灣人租房子，常有『論間不論坪』的心態，十坪與十二坪的套房，租金水準其實差不多，但多了二坪，成本卻可能多出數十萬，成本回收時間又得再拉長個幾年。可以說，總價高低常是左右投資客購買意願的主因。
同樣的地段或同一個建案，投資者當然以總價低的產品為優先購買考量，總價過高的產品，投資報酬率相對較低，自然較不受青睞。這也是為什麼許多套房案的銷售情況，通常格局較差、樓層較低的戶別都是最先賣完，原因就是總價低。

二、公設比
『套房公設比高』這句話，相信您一定聽過。套房的公設比之所以高於其他產品，乃是因為隔間多、走道多、公設也多。目前套房的公設比，多在百分之三十以上，公設比動輒百分之五十以上的套房，也不是沒有。
由於套房單價通常比同區域內的二、三房以上產品要高，為求理想的投報率，對於公設比高低尤應注意。如果有停車位規劃，則停車位是否有部份是以公設計算等，都會影響公設高低。
值得一提的是，目前也很流行買下整層舊公寓，或買一般三、四房產品，經重新裝潢拉皮後，分割為數間獨立套房出租，租金收入遠比整層出租高許多，因而大受歡迎。至於此種產品的公設比，與一般住家無異，通常也會比一般套房來得低；雖然切割為數間套房後，室內走道也會壓縮套房內的空間，但前述提過台灣人租房子『論間不論坪』，租金水準並不會因小小的公用走道受影響。

三、格局規劃
部分建商遇形狀破碎的畸零基地，常會規劃為套房，而套房格局規劃的好壞，則會影響總價高低與出租賣相：格局差的戶別，價格自然較低，但是如果能利用後天的裝潢設計解決缺點，則不失為好的投資標的。
那麼什麼樣的格局才算好。除了基本的採光、通風外，方正無樑柱自然最佳。考量居住者的特性，多為外食族，廚房空間無須太大；對於地段多座落在都會市區的套房案而言，車位也非必要。
出租型套房為求賣相吸引人，幾乎都必須有基本的裝潢與傢俱，因此若在購買之時，套房本身即有不錯的裝潢或附贈傢俱，只要反應在價格上還算合理，也是消費者可考慮的標的。

四、社區規劃
目前市面上除純套房規劃的個案外，也有許多個案同時兼具套房與一般產品，哪一種規劃比較好呢？
一般住家與套房的居住客層明顯不同，即便混雜套房與一般住家產品規劃，多數套房會集中於某些樓層或棟別以示區隔，同一樓層中混雜套房與一般住家的規劃較少。對於一般產品居住者而言，套房在同一社區中難免顯得格格不入，且在門禁管理上，出入份子龍蛇雜處，自然不會受到一般住戶的歡迎。但對於喜歡單純環境的套房住戶而言，如此的社區規劃，卻不失為好的標的物。

五、地段價值
地段對於套房的購買與出租價值之影響，更甚於一般住家產品。以套房住戶的特性而言，交通便利、生活機能佳的標的物最為理想；於是，百貨商圈、辦公商圈、捷運站周邊的套房，基本上都有購買價值。
但真要說的話，相較於地價、房價雙高的都會中心，地段稍偏但有便利交通做後援的副都會地區，因房價相對較低，投資報酬率通常也較高。不過，投資套房並非絕對能獲利。在談到如何以購買套房獲利致富前，您應該先對北台灣各區房市的套房生態，有所了解。而這也就是我們要談到的下一個W─WHERE。

WHERE─哪裡的套房最熱賣

一、台北市─中山、大安最熱
在北台灣各區中，北市因為發展最成熟、繁榮，外籍人口始終居高不下，租賃需求也高，加上單身人口眾，套房租賃需求強勁，凡是精華區塊、發展成熟之商圈周邊，總有許多套房產品任君選擇。其中，又以大安區、中山區近期套房供給量最大，且交易最為活絡。
根據本刊統計，今年截至第一季，大安區新釋出的套房可售戶數，多達三百六十四戶，佔大安區總供給戶數六百七十六戶的五成四；中山區在今年第一季釋出的總戶數五百六十三戶中，同樣也有三百零二戶為套房，所佔比例也高達百分之五十四。
中山區與大安區的套房比重之所以這麼高，絕對不是沒有原因的。分析套房推案分佈情況，大安區套房主要多集中在師範大學周邊；至於中山區湧現套房推案潮，則是因為區域在此之前已有一段時間未見套房推案，累積不少需求，加上中山北路、林森北路周邊的租賃人口眾，出租效益可期，套房案於是推陳出新，且銷售成績多半很不錯，屬於都會市中心型的套房。

二、台北縣─捷運周邊最集中
北縣套房最集中的地方，就是在捷運站周邊。特別是先前北縣曾有數個捷運共構案如「碧潭有約」等，都是以坪數較小的套房為主力，套房產品的銷售速度，往往也是最快的。
這是因為北縣有許多人口，就業於北市；在相對房價水準較低的前提下，又有捷運縮短交通往返距離，北縣捷運站周邊的房子，於是成為不少北市就業人口的購屋首選。
近期北縣則有數個低價的工業住宅案「漢皇Super」、「大溪地」等，主力規劃都是套房產品，且買氣均頗為強勁。

三、桃園縣─學生套房居多
在房價水準較低的桃園縣，由於單價原本就低，坪數大小對於總價的影響力也相形較弱，因而桃園人在購買自用住宅時，不太會考慮套房，寧願考慮二房以上的產品。
市區段雖然偶有套房產品釋出，但量體與可售戶數都不多；大體來說，學區套房才是桃園地區的套房大宗。特別是桃園有元智大學、中央大學以及銘傳大學龜山校區等大專院校，許多套房案就是以此為訴求，強調出租收益。房價水準同樣較低的基隆，也是相同的道理，套房產品規劃通常較少。

四、新竹縣─投資型套房吃香
至於新竹地區的套房生態，則與桃園略有不同。新竹目前房市最熱的區域─新竹市、竹北市，再高的總價帶產品，都有高消費能力的竹科園區客支撐；而套房產品則因總價低，也有不少園區客出手購買，或做投資之用，或做休閒住宅之用。
近期竹市之套房推案分佈，除市區有較偏向投資型的市中心套房案外，也有以訴求園區客、工研院、清華大學與交通大學學生的投資型套房產品，包括「旭嘉俠客一館」訴求鄰近工研院、科學園區；「金摩登」訴求清大、交大學生出租效益等。
而在風景優美、環境清幽的青草湖地區，也是新竹較群集的套房推案地區，目前有「煙波主人」、「明湖新貴」等休閒型的套房個案，而此類休閒套房的主力客源，正是消費能力屬上乘的園區客。
至於竹北地區的套房案，則不得不提到位於六家高鐵特區的「雙翼」。由於地段正對六家高鐵車站，即便單價不菲，小坪數的「雙翼」總價賣相仍佳；特別是在高鐵通車願景下，著實吸引不少投資客搶購。

五、宜蘭縣─休閒套房受青睞
因北宜高速公路的開通，近年宜蘭房市明顯崛起，不但負笈在外的宜蘭縣民回鄉置產，同時也吸引許多台北人，在宜蘭購買第二屋。雖然從去年底以來，原本交易最為活絡的宜蘭市，乃至於羅東、五結，均陷入程度不一的銷售瓶頸；唯一例外的只有礁溪，熱銷氣氛始終依舊不減，最大功臣便是─溫泉套房。
礁溪鄉一向以優質的碳酸泉聞名，原本就是許多民眾喜愛泡湯的聖地，不論北宜公路或北宜高，礁溪都是台北到宜蘭的首站，原本就佔有地利之便；加上礁溪溫泉的魅力，與低廉的房價，真是令許多台北人心動不已。
礁溪鄉目前在售個案，案案都有溫泉訴求，且幾乎都以小套房為主力規劃產品；以小坪數與低單價相乘，不管怎麼算，得出來的數字都是低總價，對於台北人自然吸引力十足，而礁溪的房地產市場，確實也有相當高比例的投資客與北客購買，屬於房市生態中較特殊的溫泉休閒住宅。

WHEN─進場時機
購買套房的進場時機，雖然與整體經濟景氣、房地產市場景氣有關外，因本身具有的投資特殊性，套房與其他投資理財產品，尚具有密切的連動性。
例如：當政壇風波引發股市震盪不安、油價飆升引發通貨膨脹疑慮時，投資人便會將資金移轉至保值抗跌的房地產，特別是套房。又或者，以新竹為例，當竹科高科技電子產業發展暢旺、股價昂揚，科技新貴荷包麥克麥克，此時就會有部分科技新貴，選擇將閒錢投入房地產。
再者，利率問題也是左右投資人進場時機的關鍵因素。近一、二年來央行利率漲聲不斷。或者也是因為這個原因，在考量到利率恐怕還有上揚空間的前提下，許多投資客逐漸轉移操作方向，改將資金注入房地產市場，特別是獲利空間相對較大的套房產品。只要地段不差，近期套房個案多能吸引大量投資客搶進，且投資客出手購買的速度均相當快，幾乎不怎麼猶豫。
一般認為投資客對市場的敏感度，應優於一般消費者；而從投資客在近期異軍突起，快速搶進房地產市場、小套房產品的動作來看，或者也可解讀為投資客判定現階段為投資套房良機。
的確，雖然與兩年前真正的『三低時代』︱低利率、低賦稅、低房價相比，如今利率與房價水準明顯拉高，但『比下不足、比上有餘』，以目前利率與房價來看，勉強仍算得上是三低時代。在未來利率與房價還有上漲空間的疑慮下，投資人才會紛紛搶搭低利率政策尾班車。

套利？套牢？慎選標的
世界上沒有穩賺不賠的生意，任何投資均有風險，投資人要思索的，則是如何將風險降到最低。評估方式，可由大、中、小環境檢視：大環境指的自然是區段價值，一般套房最重交通與生活機能；至於休閒套房雖不一定要有好的生活機能，卻必須有休閒特色，如：溫泉或景觀等。
中環境指的則是社區規劃，除了社區規劃應力求單純外，門禁管理尤其重要；若能有優質的門禁管理與保全設施，可大幅降低出入份子混雜的困擾。至於這裡的小環境，指的則是套房本身的規劃與室內格局。如果大、中、小環境的評估均不錯，則基本上就不會有套牢的疑慮，關鍵只在於投報率高低。
今年以來套房投資熱潮明顯浮現，投資人欲以套房套利、而不被套牢，慎選投資標的仍是獲利不二法門。

豹仔語錄：
套房投資～　生命週期性低～　豹主建議詳細調查周邊特性～
好的套利條件～　即便買舊屋仍可獲利可觀～
小心套牢陷阱～　即使是新屋也會虧損累累～

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