頑皮豹
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#1 [房地]購屋停看聽~~揭開二次施工的真面目~~
購屋停看聽~~揭開二次施工的真面目~~
 豹仔語錄：
何謂二次施工？何謂違法二工？
凡建築執照規範以外，使用執照核准取得後，因私人利益再行施做的任何工程部分，即為二次施工。而如此─私人利益與大眾利益相牴觸（實際上說就是違反建築相關規定者），這個二工就形成違法的違章建築。
從早期普遍可見的頂樓加蓋、騎樓增建，
到晚近曾引發爭議的陽台外推及室內夾層，
這種所謂『二次施工』，一般人當然知道是違章建築。
然由於牽涉到繁雜的建築規範，房屋銷售者又做了『適當』的包裝，
使得購屋者不易分辨箇中差異。面對這樣的情況，消費者究竟要
如何保護自身權益，明確分辨這類可能面臨即報即拆的二次施工？
使照取得後廣義二次施工
按照正常程序，建物在興建前，都必須向各地方建管相關單位申請建築執照許可；取得建照後，才能進行建物的主結構工程。而在建物興建完成後，則必須申請使用執照，取得後才能進行交屋及後續住戶搬遷等動作。不管是建照或使照，都是政府藉以規範，以期建物符合相關法規的途徑。
不過在取得建照後，建築師通常會根據實際需要或建商要求，適度修改平面設計圖；類似的情況，在取得使照後，建商通常也會再進行一些後續工程，比如中庭花園、休閒設施等。凡是這種取得使用執照後才進行的工程，就是坊間常說的二工。
只是，本文所要討論的部份，是屬於增加實際使用面積部分的二工；畢竟這類二工，才有所謂適法性的問題，攸關購屋者的實際權益。
廣義上的二工，並不全然就等於增建，或是違章建築。然大家熟知的挑高夾層屋、陽台外推，以及近期時興的中庭墊高、人車分道規劃，確實也都是在建物取得使用執照後施做的，因此當然是在所謂二工定義範圍內。
頂樓加蓋在過去常見
之所以會有二工，理由當然是人性使然。畢竟土地資源有限，只要是在許可的範圍內，當然要『物盡其用、地盡其利』；加上民眾對相關法令不夠熟悉，於是過去公寓或大樓最高樓層住戶，經常有頂樓加蓋的行為，有騎樓規劃的一樓，也不時會看到該戶住戶外推加建的情況。
基於這樣的心態與作為，建商在進行規劃時，多少也會請建築師在設計規劃時，盡量留一些伏筆，以便日後進行這種二工增建。
然在考量市容及大眾權益的前提下，政府近年逐漸對這類增建二工，進行更嚴格的規範及取締。除了前述桃園縣從去年開始，針對透天社區的中庭墊高、人車分道設施進行取締外，最知名的就是前些年永和﹁水築館﹂陽台外推，遭檢舉之後被罰，並限期拆除的事件，及九四年後，北市不再核發室內空間超過三米六以上的建照，並加強查緝夾層屋等。
只是就實際層面來看，消費者在缺乏足夠資訊與知識的情況下，仍可能在不知情的狀況下，購買到有違法增建二工的住宅。比如陽台外推，就仍是常見的例子。有鑑於此，我們針對最普遍的三種二次施工也就是陽台外推、夾層及中庭人工地盤，提供消費者相關的辨識，乃至於自我權益保障的資訊與知識。
壹．人工地盤中庭墊高
前段已提到，這種基本上屬於連棟透天社區專有的特殊規劃，初衷是要將住戶行人與車輛進出社區的行進動線分開，立意算是良善。不過就建築規範而言，這樣的設計，並不會因為是良善的目的，而在適法性上有差別。
簡單來說，這種規劃構成違章建築的最根本原因，就是二次施工施做的人工墊高地盤，形成了一個有遮蔽效果的屋頂。這就建築法規來說，等於一棟建物的基本條件已成立，就牽涉到建蔽、容積等之規範，同樣必須有建照及使照予以核准。
然按照原本建照或使照的規定，這塊中庭應該是沒有任何屋頂或牆壁形成遮蔭，也就是任何基地都必須保留的所謂『法定空地』；亦即只要透過二工施做這種中庭墊高，就等於改變了原本建照所核准的建蔽率和容積率，對照之下，當然就成了名副其實的違章建築。
因此，消費者只要看到連棟透天社區在興建完工後、交屋之前，先行施做這種嵌於原本建物一、二樓間的人工地盤，讓原本應為露天的中庭，形成一個有遮蔽的空間，那麼這個二次施工就是違反法令，會遭即報即拆的違章建築。
不過，同樣是所謂的人車分道規劃，該透天社區的車輛是由地下室進出，也就是類似潛盾式的中庭墊高，那麼如果該案在建築執照申請時，就已載明會有地下室統一開挖，這就會合乎法令；因為地下室空間，原本就計算在法定容積範圍內，也不構成建蔽率增加的情事，這才是合法的人車分道規劃。消費者在選擇比較時，應當要注意，與上述非法中庭墊高、人工地盤之二工有所區分。
貳．陽台外推
一般而言，透天社區的任何二次施工，不管是前述的人工地盤墊高中庭，或是其他的頂樓加蓋增建行為，檢舉或查緝行為其實相對容易；因為透天社區畢竟『能見度』較高，隱蔽性較低，室外的二工，外人幾乎『一目了然』。而這也是為何去年桃園縣針對這類二工進行強力取締時，一時之間『風聲鶴唳』的原因之一。
然如果是室內的二工，能見度就降低，也等於舉報的難度增加。因此不管是透天或大樓，如是進行室內空間的二工，顯然舉報相對不易，於是其普遍性就相對提高不少。而這種室內的二次施工，最常見的就是『陽台外推』。
無論是大樓或透天建物，按照建築法規，陽台的設置，基本上是不列入法定容積率的計算範圍內。因此，透過所謂的二次施工，將這個原本理論上並不屬於室內使用空間的陽台，加上類似外牆（較常見的做法是施做窗框及窗戶），那麼就如同前面討論的中庭墊高人工地盤類似；這個二工動作，也構成所謂的遮蔽效果，形成法令上基本的建築形式，建物的實際使用面積因此增加，當然構成違反建築法規的違章建築。
相對於透天社區的人工地盤墊高中庭，這種陽台外推的二工，『能見度』相對較低，不過辨別度還是存在的。陽台一般都設置在室內空間外側，因此如二工陽台外推，無論是牆面或地板，使用的建材多少都會和主建物使用者有所不同，消費者大致可透過觸摸或敲打的感覺及產生的聲響，來分辨箇中差異。另外從外觀來看，原本應該『透光』的陽台突然被封閉住了，當然也是大有問題。
不過，畢竟陽台外推相對仍不易辨別，這也使其成為建商或營造單位最常施做的二工。尤其晚近都會地區建地一地難求，土地資源奇貨可居，房價因而水漲船高，陽台外推成了少數不肖建商『偷』容積，額外增加銷售坪的最佳手段。
實際的做法，則是會在建築師規劃平面設計圖時，就將樑柱設在室內與陽台空間之間，而非傳統的讓陽台空間完全突出於建物之外。如此一來，相對就可以比較不著痕跡地施做陽台外推。這種變異性的陽台外推，對一般消費者而言，可說根本無從辨識起。
唯一可能可以分辨的方式，恐怕得仔細端詳銷售單位提供的平面配置圖。如靠近窗戶的空間有出現虛線的情況，就要特別注意，是否有陽台外推。另外，如整個社區都沒看到規劃陽台，恐怕也要有警覺，建商是否整個社區都有陽台外推的情況；甚至最釜底抽薪的辦法，就是央求檢視政府核定的建物使用執照圖。
參．挑高空間夾層
前述的陽台外推，大多確實存在於大樓住宅內，但其實透天厝也有可能出現，且機率並不低。不過接下來要介紹的夾層，就實際的事例來看，就幾乎是專屬於大樓建物的違建二工了。簡單來說，夾層就是在超過一般標準樓高的挑高空間內，另外施做可以給人員上下樓並使用的起居空間。
這種夾層的施做，當然是建物興建完成，取得使照之後，才能進行的施工。和前述兩種二工類似地，透過這樣的二工，室內實際使用空間因而增加，超過法定的規範；就建築法規而言，自是標準的違章建築。
約九二年下半年開始到整個九三年，挑高空間產品在北市房市中大行其道。這類產品的室內高度通常都在四米以上，以四米二至四米五為最主流。其最大的訴求，是所謂的『坪效』；也就是因為高度上較一般約三至三米二左右，也就是我們說的標準層樓高高出不少，因此透過夾層的施做，就可增加使用空間。
和前述陽台外推舉證相對困難，且可利用樑柱位置外推，進而製造更難辨認的外推空間比較，一旦建商自己施做二工夾層，舉證仍相對容易。因此近期推出這類挑高產品的建商，幾乎不會明確告知消費者可以經由二次施工施做夾層，增加所謂坪效，樣品或實品屋則會嚴加控管，確定客戶有購買意願時才會開放參觀。亦即實際的情況是，二工施做夾層的決定權，完全落在購買者身上。
然不可諱言地，絕大多數消費者會選擇這種挑高產品，確實都是希望善加利用這個相對較高的空間，增加坪效。畢竟就實際的市場行情來說，這類挑高產品的價格，的確比一般標準層產品要高；這多付出的代價，自然要透過二工夾層來『兌現』。
增加坪效施作夾層
當然，增加坪效施做夾層，就得負擔一定的風險。最顯而易見地，當然是隨時可能面臨被舉報即拆的問題。不過自用住宅畢竟屬於私人空間，目前來看，其實夾層真正被舉發，面臨拆除的情況有限。消費者真正要注意的是，施做夾層無論只是做為儲藏空間，或成為實際上的起居空間，結構及載重也就是安全性的議題，可能更重要。
推出這種挑高產品的建商，為了撇清責任，並不會主動告知消費者可以透過二工施做夾層，不過一般來說，基於所謂的品牌信譽，這類產品的結構強度都會較佳；加上現代建材科技精進，通常以鋼骨為基礎所打造的夾層，都可用先進的結構黏著建材，確實和主建物主結構適當連結，減低疊層架屋可能的風險。
夾層有承載的風險
然施做夾層就是要使用，於是這多出來的假性『樓中樓』，就產生了載重問題。
按照建築相關規則，只要樓高超過四米，在申請建照時，就必須申報成兩個樓層；因此簡言之，上述超過四米以上的挑高建物，就建照上而言，申報的樓層數絕對超過建構完成後實際的樓層數。
試想，這是簡單的數學問題。某一高度的建物理應有一定樓層數，而每個樓層也都有一定的載重力（一般住宅合法的活載重設計為每平方公尺250公斤）。理想情況是，挑高建物的實際樓層數因為比申請建照時的樓層數少，因此原本每一樓層的載重力，應當平均分配到相對較少的樓層，如此才能承受二工施做的夾層所可能增加的任何載重。
不過，這畢竟還是牽涉到相當專業的建築結構相關知識。對一般消費者而言，如果真的考慮購買，或實際上已購買，且已施做夾層並已使用時，如顧慮箇中安全性，其實可透過結構技師等有專業證照者，進行結構鑑定。當然，由於這牽涉到許多複雜的問題，因此正常情況下，建議您可以透過親朋好友，介紹有從事相關專業或有實際經驗者，做簡單的會勘，來確保您住的安全。
違章二工空間 取締標準不一
所謂的違章建築，當然是根據建築相關法規認定，有逾越法定容積或建蔽率規定的建物。而確認這樣的標準是全國皆然，全台灣都是適用同一套建築規則。
然而，畢竟各地實施法定容積率的先後不一，加上合法建築及使用執照是屬於地方政府建管處的權限，因此實際上，各地區所謂二工違建的認定，或執行取締的積極程度，確實並不相同。
就近幾年來看，台北市還是處理這類二工違建最力的地方。以夾層為例，北市建管處從九四年起，就已不再核發樓層高度超過三米六的建築執照，就是希望透過建照嚴控的模式，減少市區過去常見的這種挑高夾層屋。而在郝龍斌新官上任後，則是針對內科園區夾層建物進行查核。
值得玩味的是，目前相關單位尚未確定這部份是只列管，還是要拆除。不過在查核的同時，建管處卻已將相關資料送交稅捐單位，準備針對增加出來的使用面積課徵房屋稅。這大概是政府最近窮瘋了，沒錢處理違建拆除，但一旦出現可供課稅之名目，當然就非常積極。
相對來說，陽台外推似乎是各地執行標準較類似的部份；基本上如是個體戶增建行為，大致都會以列管方式處理，但如是營造商整個社區進行二工施做，則是即報即拆加罰鍰。
中庭人工地盤墊高這部份，則由於大量出現的時間點相對晚近，才成為目前較受矚目的二工違建。不過畢竟這類二工只可能出現在透天社區內，故以桃竹地區出現頻率較高。
去年桃園縣除大加取締竹架臨時搭建的戶外廣告看板外，對這種人工地盤墊高中庭的二工施做，也取締甚力，甚至還傳出部分人士以舉發為要脅，向已完成這種二工的建案進行勒索。不過類似的二工施做，據了解，新竹地區現階段則並沒有明顯且立即的取締情況。
無獨有偶地，目前北台灣地區，也只有新竹縣還可看到大量超過四米以上的挑高新建物。這一方面當然是相對於桃園，新竹地區人口集中於新竹市及竹北市兩地；相對的地狹人稠，使得這種挑高產品有生存空間，但另方面，當然也是因為地方政府還在核發通過這類建照。
二工並不全是非法
就實際面而言，這種取得使用執照之後再另加施做的『二次施工』，如果是單純的中庭景觀施工，增加房屋賣相，只要不涉及侵害大眾權益者，當然適法性的問題並不存在。
但是，如果是因小眾利益，實際來說就是某社區的相對少數住戶而另加施做二工，卻因此侵犯到多數人，也就是大眾權益者，就法令層面而言，牽涉到使用面積增加，逾越法定規範時，就是違章建築。只是平心而論，從過去到現在，甚或未來，只要人有私心，這種二工的現象。甚至是文化，仍將持續。
當然，無論夾層、中庭人工地盤墊高，或陽台外推，都是沒有爭議、已定讞的違建；但實際上，這些二工仍普遍存在。
相對歷史較久的夾層，建商或銷售者，基於本身對房地產產業的認知，多半不會輕易試法；陽台外推，建商二工施做或住戶購買後再加工者，大約各半。至於人工地盤，現階段則是建商自行二工增建的情況為主。
消費者得承擔風險
總之，在選購比較時，消費者都要睜大眼睛；一旦發現有不尋常的情況，比如建物蓋得異常得滿（建蔽率過高），或是實際室內空間和平面或傢配圖稍有出入時，都應該要多加注意。畢竟就目前實際的案例來看，違建二工最後的責任歸屬，也就是遭受罰緩和拆除責任，泰半都落在消費者的身上。
豹仔語錄：
當然啦∼ 就法律層面來說，二次施工難免違法 ....
但∼就個人觀感而言 .... 像豹自己的豹窩 ....
自己的家裡也是陽台外推 .... 陽台一年到頭出去不到幾次，現在當初買房子，房價又貴 .... 假設一坪 20 萬，陽台面積近 2 坪，等同於把 40 萬放在門外風吹日曬 .... 真是浪費  .... SO .... 豹將陽台外推成客廳了，擺張單人沙發，躺在沙發上，好舒服呀∼
至於室內的夾層，豹個人倒反對施作。原因無他，有安全疑慮 .... 算豹比較孬比較怕死嗎？Maybe ....  總覺得地震時，隨時會垮下來哩 .... 豹怕怕 ....
對於社區大樓的基礎公設，豹是絕對反對建商二次施工的！法令該怎樣就怎樣 ... 免得日後節外生枝，發生意外 ... 找不到人負責哩 .... 
[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-6-14 at 10:15 AM ]
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