頑皮豹
區版主
  
男兒 + 彈淚 = 真情流露 !
    
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來自 鐵漢 + 柔情 = 新好男人 !
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#1 [房地]傳統金雞店面投資~~三大威脅~~破除三大迷信~~
金雞店面投資~~破除三大迷信~~
一、不要再迷信，店面就是金雞母。
過去，許多地主都認為店面比土地還有價值，因為每次土地改建之後，店面的面積都會縮小，在物以稀為貴的心理下，自然認為店面的增值空間無限，但就實際狀況觀察，許多房屋改建後，愈來愈多的地主雖然分得了店面，因為觀念不正確，故多是空著養蚊子，即使租金再降也無人問津。因此，店面即是金雞母的觀念顯然必須調整。
二、不要再迷信，只要開了店，人潮自然來。
過去，許多投資者總認為只要開了店，人潮就會流過來，但是實際的情況卻是︱要有人潮，店面才有機會。換句話說，店面是人潮的結果，而非人潮的原因，因此，不應再迷信只要開了店，人潮一定會來。反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮，去將店面買在人潮多的地方。由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會愈來愈明顯，導致大部分地區的店面將愈來愈不值錢，店面的空置率必將會愈來愈高，這種現象又會造成商街整體價值的下跌，甚至傳統商街型態的解體，這是投資人必須特別注意的。
三、不要再迷信，店面可以吸引到通過型客戶
未來，店面的擁有者，在選擇承租者的時候，只有二種選擇：一種是租給連鎖店（chain store） ，另一種是租給非連鎖店。就連鎖店而言，因為其自認為已有品牌知名度，因此，必會將租金壓得很低，否則他們還可以去選擇附近的店面；就非連鎖店而言，因為是單店經營，所以經營失敗的可能性極高，根據經驗資料，新開張的非連鎖性店面，在二年內關門的比例至少超過一半，這個比例應該還在增加中，這個現象代表了長期租金收益的不穩定性甚高，因此，導致店面擁有者往往在租金高低與租期的風險之間，陷入極大的矛盾掙扎。
若純就投資的角度觀察，以承租者經營所能提供的是「商品」或是持續的「服務」，應該是一種解決上述矛盾現象的重要參考。因為，持續的服務才能提高客戶的再上門率，他的判斷標準應以能提供「附近型」客戶（不論是居住、工作或是經常經過的）的服務為主，這種店面的經營才易成功。
以往店面的投資者，係基於投資以賺取增值所得（capital gain）的心理去購買店面，當房地產市場景氣時，店面漲幅常很驚人，若再運用銀行貸款發揮財務槓桿作用，其投資報酬率自然更是可觀，此時之租金收益反而不是投資重點了。然而在房地產市場不景氣時，一來店面價格不易增加，甚或反而容易下跌，二來租金調幅常因商店經營不易，而不能作較大幅度之調整，因此店面之購置需求，即可能每下愈況，故凡是擺明只售不租之店面，大多會被閒置。
傳統店面的兩種機會∼
1、店面的存在機會是以提供「服務」勝於「商品」。
不論你的商店內販賣什麼樣的產品，但是傳統商店一定要掌握住，其生存關鍵在於「服務」而非「商品」。最好的例子是，過去大同電器的品質雖比不上進口貨，但因其在各地廣設提供維修服務的店面，因此市場佔有率甚難被撼動，類似的型態，如La new的皮鞋店、7-11的便利店（convenient store）、寶島的眼鏡店、太平洋房屋的仲介店，都在朝這個方向努力。
如果現在的店面經營者，還將自己定位於「商品」的供給者，而非「服務」的供給者，不努力做好「商圈服務」，他所面對的風險將十分巨大。
2、店面將成為連鎖（chain-store）品牌的戰場
由於聚集型商街已逐漸失去魅力。因此，原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭，或是在爭取客戶時，相互攻訐，影響相互的情感等（經濟學上稱之為外部不經濟）的競爭現象將會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭，如小到賣煎餃（四海遊龍、八方雲集）、賣鞋子（La new、全家福）、賣便利（7-11、全家、萊爾富）、賣速食（麥當勞、肯德基）、賣眼鏡（寶島、小林）、賣手機（遠傳、台灣大哥大、和信）、賣貸款（富邦、中信、國泰、台新）、賣技術（曼都、小林、威廉）、賣藥品（康是美、屈臣氏），大到賣電器（燦坤、泰一）、賣汽車（Benz、BMW、TOYOTA）、賣房子（永慶、住商、信義），全部都成為提供連鎖店競爭的舞台，而要特別注意的是，這些連鎖店雖然賣的東西不同，但何者能落實「服務」，就必然會成為最後贏家。根據資料統計，二ＯＯ五年連鎖便利商店的營業額為一七八三億元，較二ＯＯ四年增加百分之八．九，為所有零售業中，增幅最大者，大於所有其他通路（百貨公司、量販店與超級市場）的增幅總和，可見連鎖店的競爭潛力。
 豹仔語錄：
依豹主觀察∼ 傳統金雞店面現在面臨三大威脅∼
1 網路INTERNET購物威脅：什麼都有，什麼都賣，什麼都不奇怪... 真是要命！
2 商街STREET聚集威脅：書街，電腦街，攝影街，服裝街... 哎呀，以多欺少呀！
3 購物中心MALL的威脅：週年慶，換季大拍賣，信用卡來店禮... 折扣滿天飛，夠狠的！
[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-6-14 at 11:04 AM ]
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2006-11-19 01:32 PM |
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asali3721
一般會員
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發文 36
註冊 2005-9-20
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 #2
哎呀！雖然不可盡信，但是我住在新竹市，目前市府有在建設，馬路新建與道路貫通
路一做好，馬上有人在轉角地蓋房子看起來很禿兀，但是不久外牆馬上招租，我看到很快就有招牌掛上去，而轉角店面全家超商也不到兩星期就開幕了。且不久另外的轉角地也在蓋店面了，而在轉角地之外就都空曠無房屋，看的我好羨慕有錢人的玩法，投資週轉的很快，房屋的增值也很可觀
豹仔語錄：
恭喜 asali3721 網友搶救沙發行動成功，啓動重賞獎勵機制！
搶救英雄：asali3721 網友
重賞獎勵： + 40 分
重賞時間：2007-3-28
詳情請參閱：
[大作戰]沙發板凳~~病入膏肓~~重賞重懲~~搶救作戰~~
[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-3-30 at 01:10 PM ]
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2007-3-30 12:19 PM |
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sun678
高級會員
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註冊 2005-9-6
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 #3
又上了一課房地產．．．謝謝
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遺憾 sun678 網友搶救板凳行動失敗，啓動重懲處罰機制！
搶救梟雄：sun678 網友
重懲處罰： - 5 分
重懲時間：2007-3-31
詳情請參閱：
[大作戰]沙發板凳~~病入膏肓~~重賞重懲~~搶救作戰~~
[ Last edited by 頑皮豹 on 2007-4-1 at 12:00 AM ]
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2007-3-31 10:57 PM |
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