頑皮豹
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男兒 + 彈淚 = 真情流露 !
    
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#1 [房地]優質好宅~~十大參考指標~~
優質好宅~~十大參考指標~~
1.愈有歷史的公司，愈能提供好宅
房屋與其他商品不同，其好壞往往必須經過一段時間才可以完全「了解」，而在這段「了解」的時間中，有些建設公司早已消聲匿跡，因此，有歷史的建設公司，自然成為選擇好宅的第一項重要參考指標。
許多消費者往往以所謂的「保固期」做為判斷建商負責任與否的標準，其實是非常危險的，所謂「嫌貨才是買貨人，計較才有履約心」，有許多一案公司，或是歷史不長的建設公司，動輒打出五年保固，甚至十年保固的「噱頭」，企圖讓許多初次購屋的消費者安心，但是，等到問題真正出現了，許多建設公司早就已經停業或是消失了，所謂的保固期再長也不過是一張廢紙罷了。
「存在就是保障」，當許多次地震、天災發生時，有些大樓或公寓遭到破壞，只要是當時的那家建設公司還存在，總會出面協助，甚至協助重新改建的，亦不乏其例，因此，選擇一間有歷史的建設公司，是增加買到好宅的第一個機會。通常有歷史的上市公司，在這個指標上就具有較優勢的地位。
2.只用一個名字的公司，較能提供好宅
第二個重要的參考指標，是要買長期只用一個名字推案的建設公司。許多購屋者都有類似的經驗，就是在購屋時，建設公司往往告訴他說是「某某公司的關係企業」，或是「某某機構旗下的子公司」，可能是因為某些原因（例如節稅），所以才用不同名字，可是等到發生了問題要去找該公司負責任時，那家有名的公司卻拿出一大堆證明文件，說明依據公司法的規定，各公司是獨立經營，互不隸屬，亦互不保證，導致消費者求償無門，只能啞巴吃黃蓮，自認倒楣了。
一間負責任的公司，一間講求誠信的公司，當然是只用一個名字的公司，因此，當購屋者要選購房屋的同時，一定要要求該建設公司提出過去的業績供參考，而且是同一個名字所推出的個案，如果能夠提出的業績愈多，而且過去的記錄愈好，該公司提供好宅的機會自然就會愈大。
3.坪數愈一致的社區，是好宅的機會愈大
所謂「百萬選屋，千萬選鄰」，好宅的鄰居素質比產品本身的優劣還重要的多。為了要有好的居住環境，必須要注意三件會影響鄰居素質的指標：
第一，是社區（或大樓）內戶數的多寡。許多建設公司為了降低成本，或是創造最大利潤，動輒推出數百戶的大社區或是造鎮計畫，當社區的人數愈多時，鄰居素質就愈不容易維持，距離好宅的標準也就愈遠。
第二，是社區（或大樓）內房屋坪數的多樣性。許多建設公司為了順利銷售房屋，而將房屋的坪數設計出多樣性，從小坪數到大坪數都有，房屋坪數種類愈多的社區，其鄰居素質自然愈不齊質，距離好宅的距離也就愈遠。
第三，是社區內原地主戶的數量。當一個社區裡，原地主戶數愈多時，社區內鄰居素質自然就愈不容易維持，近年來台灣地區有許多都市更新的社區，其內老地主的比例都不低，未來當房屋興建完成之後，鄰居素質的差異性，將會成為影響其無法成為好宅的重要干擾因素。
以國外的經驗，如果一幢大樓只有一個所有權人，而所有的房屋都只能用租賃的，這種型態的房屋其鄰居素質最容易維持。國內也有類似的產品（如：「新光傑仕堡」、「基泰世紀羅浮」），其鄰居素質必然不低，但是因為一整幢大樓的總價格必然不低。所以，除非是極有財力的財團，否則就必須是非常有募資能力的建設公司，在不動產證券化條例通過後，REITs顯然也是一種可以協助達成好宅目標的重要方法。但無論如何，一幢大樓（或社區）內，坪數愈一致，成為好宅的機會就愈大。
4.愈不易褪流行的設計，是好宅的機會愈大
幾乎每一個人都知道，任何房屋蓋好的那一天，就已經開始褪流行，尤其是在二十一世紀的今天，各種建材與設備的進步日新月異，如手機的體積，在十年之間可以縮小十倍；電視厚度可以減薄五倍；冷氣機由窗型變為分離式，所有冷氣孔的設計全部落伍；熱水器由壁掛式變為儲熱式，所有管線的配置，必須重新調整。所以，住宅的設計，如果不能預先考慮其防止褪流行的方法，則必然很快就會被淘汰。
要如何才能避免房屋褪流行呢？像Benz和BMW汽車、CD香水、Johnnie Walker威士忌酒，都有自己品牌的堅持，不隨流行起舞，就比較沒有褪流行的問題。
因此，是選擇設計成流行性的產品，還是設計為不易褪流行的產品，就要考驗建設公司的能力了，如果建設公司可以確立自己的風格，提供各種功能可變性高的房屋，而不是一味的追逐流行，就比較能夠創造出好宅，否則必然會落入一完工交屋，產品就已褪流行的輪迴中。
5.愈不具家族色彩的公司，愈能提供好宅
房屋不是藝術品，她的主要功能是提供人們遮風蔽雨，並進而能達到健康的功能，因此，任何獨特性的、個性化的設計，都可能會對房屋的基本功能減分！通常對於實用性的產品，常須經過整個經營團隊的集思廣義，截長補短的共同創造。
不幸的是，在台灣企業裡，至少超過百分之九十是家族企業，不論最有影響力的人是擁有什麼樣的職位（也許是常董、副董，甚至高級顧問），凡事都還是必須是他說了算，其他所有的所謂專業經理人，只不過是某種形式的家奴而已，「用之則寵，厭之即棄」，這樣的情況導致許多企業多是一言堂，老闆一人說了算，而老闆又常依自己的主觀與經驗下決策，任何討論似乎多餘，他只要說：「如果我判斷不對，如何能有今日之成功？」則無人能抗其言，但以一人之力，即使真有天縱英才，面對隨時都在變化的大環境，亦不易有大突破，更何況許多老闆不是年歲已高，就是已躋身上流社會，與普羅大眾的生活已多有脫節，其企業產品的創造力自然不易突破。
對頂級辦公大樓、商務辦公室（instant office ）、商務住宅（service apartment）、及不動產證券化（REITs）標的等較新的重要房地產商品而言，多由金控、保險公司壟斷，只有極少數的建設公司有能力涉足，這種現象即突顯了一般建設公司專業與創新能力的不足，如果缺乏專業團隊，又如何能有長期提供好宅的能力呢？
6.愈能掌握趨勢變化的公司，愈能提供好宅
一幢房屋的壽命至少五十年，所以對環境趨勢的掌握自然十分重要，展望未來，例如：省能、節源、環保、健康︰︰等方向已確定成為住宅的趨勢，因此，對於房屋而言，採用能符合趨勢的建材與設備就成為好宅的必要條件。
例如，採用能隔離熱與抗紫外線的玻璃或其他外牆建材，可以大量節省能源的消耗，但是新建好的台北地標建築─１Ｏ１大樓，卻未能把握這種趨勢，在未來至少五十年的時間裡，將會為此付出極昂貴的能源代價，自然也無法躋身好宅之列，同樣地，近日關門的圓環美食館，也犯了相同的錯誤。
又如：根據調查顯示，對於社區公共設施的需求，有健身房與游泳池即已足夠，其他的空間多屬浪費，因此，用昂貴的建材與設備來彰顯建築物價值的時代將會結束，未來必然是功能性重於裝飾性，成本控制重於浮華浪費。
因此，消費者到底是要購買價格昂貴（建材、設備昂貴）的房屋？還是會增值（功能完善）的房屋？是自己的選擇！而能夠提供會增值房屋的建設公司自然是較具優勢的。
7.有頂級產品經驗的公司，愈能提供好宅
中國有句古諺，「大富三代，才知吃穿！」意思是說，許多經驗是必須靠環境及時間累積的，有些公司和個人雖然有心要提供好宅，但因缺乏經驗，所以頂多只能達到外表的類似，而無法掌握產品的精髓。
有些年資尚淺的建設公司仍在不斷追求成長階段，於是將產品的坪數愈做愈大，可是對購屋者而言，就常成為白老鼠，因為類似的公司還缺乏大坪數房屋的經驗，於是購屋者就成了實驗品，自然不易買到好宅。
類似的經驗就如買新車，每次新款車出現，都會有許多毛病，要等一、二年後，才可將缺點逐漸減少，使產品逐漸成熟，房屋也是如此！
因此，要如何才能買到好宅呢？有兩種機會是可以參考的：
一種機會是購買一直在做相同產品的建設公司的產品，例如有的建設公司專門蓋小套房；有的專門蓋工業廠房︰︰因為他們專門生產一種產品，經驗必然累積，產品自然較好；
另一種機會是購買曾經做過最大或最好的房屋的建設公司，當他們反過頭再做中、小坪數的房屋時，所謂「治大國如烹小鮮」那種具有豪宅水準的中、小坪數房屋，必然是好宅。
例如：如果有五十多坪的房屋，可以做到戶戶有獨立電梯、戶戶有獨立門廳，還可以將搬家、寵物及傭人送垃圾的電梯分離，再加上有游泳池、健身房等設備，而且公設比又不超過百分三十，這種能將豪宅配備，放入中、小坪數住宅中的產品，勢必成為好宅中的典範。
8.員工福利愈好的公司，愈能提供好宅
服務業和製造業最大的不同，是消費者希望由最有經驗的人對自己服務，而不是只是冰冷的介紹產品。大部分建設公司的老闆都還存有製造業的觀念，他們將所有的經驗累積在自己或是少數幾個幹部的身上，於是常看到老闆個人或帶著幾個高級幹部到國內外考察，希望能規劃出好的商品。他們常將個人的經驗化做產品，並認為產品已是極致，應該可以賣得很好。可是常常卻發生事與願違的情況，為什麼呢？因為這種作法還是製造業的觀念。
除非是老闆自己要面對客戶或是服務客戶，否則就應該讓員工成為一流的員工。要如何做到呢？如果員工不知道什麼是一流服務，他必然無法提供一流服務給客戶，所以一個希望建立品牌的企業，應該要花許多時間在員工的教育訓練上，要常常讓員工到國內外觀摩學習，讓他們廣見聞、廣交友，就像老闆對自己所做的。
因為唯有如此，第一線的員工才能代表公司，將產品的優點發揮到最好，也才能讓客戶感受到最佳的服務。可惜的是，大多數的老闆為了怕員工跳槽，常常反其道而行，使得員工素質無法提昇，自然影響了提供好宅的可能性。
建設公司的品牌是建立在第一線的員工身上的，他們的水準，他們對產品的品味，才能成就公司的品牌，第一線員工愈了解客戶，客戶買到好宅的機會就愈大。
9.建商住在自己所蓋房屋裡，愈能提供好宅
沒有一幢房屋是沒有缺點的，建設公司的目標是以快速的售後服務，將所有的缺點改善，這是一件極為困難與辛苦的事，因此，許多建設公司的老闆與員工，非常不願意住在自己公司所蓋的房屋裡，因為，只要有什麼問題，客戶必然會不分晝夜的二十四小時「問候」，讓他們不堪其擾。
相對地，如果有老闆與員工願意住在他們所蓋的房屋裡，那幢房屋應該已具備有好宅的機會了！因此，購屋者在選擇房屋時，應該去了解，該建設公司曾蓋過多少房屋，他們公司有多少老闆及員工住在那些社區中，如果數量愈多，該公司提供的房屋是好宅的機會就愈大。
10.土地面積愈大的個案，愈有成為好宅的機會
最後一個參考指標是土地面積，如果社區土地面積在三百坪以下是無法設計出好宅的，因為面積小，勢必無法將最基本的好宅需求滿足，例如，無法設計出坡道平面停車，無法有一個稍有氣派的門廳，無法有一個稍有綠意的庭院，四周不易有好的景觀。
類似的房屋與好宅自然還有一段距離，它雖然可以居住，但住在其中不但不易享受到住宅的舒適，當然也不易增值。
因此，一般而言，社區土地面積愈大，房屋的品質自然會愈好，好宅的成功率自然就愈高，有些建設公司受限於財力，只做小的案子，就不易蓋出好宅，建立品牌。相對地，有的建設公司每年案子可能不多，但因個案土地面積夠大，故常有佳作。
 豹仔語錄：
優質好宅的主觀條件∼
住的安心∼ 住的自在∼ 住的快樂∼
總之...就是...
住的((((爽))))∼哈哈...哈....
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